Wir leben in Zeiten, in denen wir nicht immer überall alles neu bauen können. Die Effizienz ist nicht mehr gegeben, wenn unsere Bauwerke nur noch ein Alter von 20, 30 oder 40 Jahren entwickeln und dann abgerissen werden. Allerdings ist nicht jedes Bauwerk für ein hohes Alter konzipiert. Was nach 20 bis 30 Jahren vergilbt, unmodisch und unästhetisch ist, ist beim Abriss kein Verlust. Nachhaltig bauen bedeutet, „schön“ bauen. Wir müssen folglich endlich wieder für 200 oder 300 Jahre bauen.
Gerade die Immobilienwirtschaft muss sich umfangreich dem Bauen im Bestand widmen. Das Bauen im Bestand wird in Zeiten steigender Baupreise zum Hauptgeschäft werden. Dabei muss es zunehmend darum gehen, im bauwirtschaftlichen Sinne die Effizienz deutlich zu steigern. Wenn jedes einzelne Projekt Unsummen an Stunden und Mehrkosten verursacht, liegt das Problem in der Projektentwicklung und im Projektmanagement. Dann müssen innovative Konzepte her, um den baulichen Bestand besser zu untersuchen, zu bewerten, umzuplanen und zu ertüchtigen.
Neben der funktionellen Umgestaltung wird das bestehende Bauwerk mit seinen Tragwerksteilen besonders durch Anforderungen, die die Bautechnik sowie die energetische Versorgung stellen, ausgereizt. In allen Fällen wird die Planung zu einem iterativen und integralen Prozess, der Projektanforderungen, Projektmaßnahmen und Wirtschaftlichkeit laufend bewertet. Das Bauen im Bestand ist immer ein Prozess und nichts im Vorfeld abgeschlossenes.
Die größte Problematik beim Bauen und Sanieren im Bestand ist der Umstand, dass vielfach keine fach- und sachgerechte Bauwerksanalyse stattfindet. Dadurch, dass der Bestand nicht ausreichend untersucht wird, werden bauliche Maßnahmen geplant, die zu invasiv sind, das Historische ersetzen und konterkarieren und alles andere sind als ein effizientes Bauen.
Andererseits führen mangelnde Bestandsaufnahmen und -untersuchungen auch zu einer völlig unrealistischen Einschätzung des Bestandes und folglich auch zu erheblichen Risiken und Gefahren. Es ist halt meistens nicht mit theoretischen Berechnungen am Schreibtisch getan: Der bauliche Bestand muss erfühlt, erfasst und detailliert beurteilt werden.
Die Bestandsaufnahme umfasst ein verformungsgerechtes Aufmaß, bauhistorische Untersuchungen, Dokumentationen, restauratorische Untersuchungen, das Erfassen von Bauteilschäden sowie die statische Prüfung und Bewertung der historischen Konstruktion. Diese kann nur „jenseits der Tabellen- und Regelwerke in Ausnahmen und Alternativen“ gedacht werden [4].
Erfolgreiches Bauen im Bestand umfasst die Analyse des Bestandes, die Beurteilung und Bewertung von Schäden und Risiken und schließlich das Setzen der (richtigen) Maßnahmen.
Dabei ist zwischen verschiedenen Phasen zu unterscheiden [3]:
- Orientierende Objektbesichtigung
- Auseinandersetzung mit der Bauwerksgeschichte und Schadensdokumentation
- Untersuchungen ohne wesentlichen Eingriff in die Gebäudesubstanz (nicht-invasiv)
- Entscheidung über weiteres, zielgerichtetes Vorgehen und gegebenenfalls Probenahme mit Eingriff in die Gebäudesubstanz (invasiv)
- Erstellen von Planunterlagen
- Bewertung der Untersuchungsergebnisse und gegebenenfalls Maßnahmenplanung
Die detaillierte Untersuchung und Bewertung von Rissbildern, die Abschätzung der Ursprünge der Rissbilder und der entsprechenden Belastungen, sicherheitstheoretische Überlegungen zu Lastumlagerungen und der Ausbildung plastischer Gelenke mit veränderten statischen Systemen sind das Um und Auf einer effizienzorientierten und bestandsschonenden Tragwerksplanung.
Wichtig ist im historischen Bestand das Themenfeld Feuchteschäden. Durchfeuchtetes und versalztes Mauerwerk wird durch horizontale oder vertikale Barrieren, durch Entsalzungsmaßnamen oder Drainagen unterhalb der Frosttiefe saniert. Vertikale Barrieren schützen das Mauerwerk zwar gegenüber Feuchtigkeitsandrang aus dem Baugrund, es ist aber immer noch der Schutz gegenüber aufsteigender Feuchtigkeit vorzusehen. Bauschädliche Salze saugen die Feuchtigkeit aus der Umgebung und blühen aus.
Nicht weniger wichtig sind Maßnahmen zur Sicherung und Erhöhung der Tragfähigkeit. Mauerwerk reißt, gleitet, stellt sich schief, baucht aus, verliert die Haftreibung und ist folglich statisch – und dynamisch – beeinträchtigt. Die gängigen Maßnahmen sehen vor: Statische Unterfangungen, Vernadelungstechniken (Einsatz zugfähiger Anker, die vorgespannt sein können), Injizieren und Verpressen (Schließen von Fugen und Hohlräumen sowie Verstärkung des Mauerwerksgefüges). Im Rahmen der Verstärkung sind Risse neu und tiefreichend zu verfugen.
Grundsätzlich muss der Eingriff in den Bestand allerdings so schonend wie möglich sein: Bauteile werden nicht ersetzt, sondern ertüchtigt. Neu hinzugefügte Bauteile sind als solche erkennbar zu gestalten, indem grundsätzlich auch an die Reversibilität und Rückbaubarkeit gedacht wird [3].
Neben dem Gestalterischen und Konstruktiven wirft das Bauen im Bestand zahlreiche bauwirtschaftliche Fragestellungen auf: Die Ausführungs- und Detailplanung stößt sich an den notwendigen funktionellen Abweichungen, die Logistik ist erschwert, nicht immer kann ebenenweise gearbeitet werden, das Bauen unter fortlaufendem Betrieb ist komplex, da und dort werden Mehrkostenforderungen in Rechnung gestellt, weil häufig keine ausreichenden Bestandsuntersuchungen möglich sind, die Baugrund und Tragwerk erfassen. Wenn das Claim Management und die Mediation beim Bauen grundsätzlich ein Thema sind, dann beim Bauen im Bestand umso mehr.
Literatur:
[1] Mohammad Nodoushani: „Handbuch Gründungsschäden – Erkennen und Instandsetzen“, Springer, Basel 2004
[2] Josef Maier: „Handbuch historisches Mauerwerk – Untersuchungsmethoden und Instandsetzungsverfahren“, Springer Vieweg, Wiesbaden 2012
[3] Bert Bielefeld & Mathias Wirths: „Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand Analyse – Planung – Ausführung“, Vieweg+Teubner Verlag, Wiesbaden 2010
Demanega 
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