Immobilien und Wertsicherung
Spricht man von „Betongold“, dann ist damit die relative Wertbeständigkeit von Immobilien die Rede. Diese hohe Wertbeständigkeit kommt nicht von ungefähr. In einer Volkswirtschaft spielen Immobilien eine eminent wichtige Rolle.
„Immobilien“ sind – wie es der Begriff bereits erahnen lässt – nicht mobil. Hinzu kommen noch weitere Eigenschaften, die dazu beitragen, dass das Wirtschaftsgut Immobilien eine Sonderstellung in unserer Ökonomie einnimmt [1]: 1.) Standortgebundenheit, 2.) Heterogenität, 3.) Lange Produktionsdauer, 4.) Hohe Kapitalbindung, 5.) Hohe Transaktionskosten, 6.) Dauerhaftigkeit, 7.) Begrenzte Substituierbarkeit.
Immobilien nehmen dann einen wesentlichen Rang in einer Volkswirtschaft und in der Makroökonomie ein. Geldpolitk und Immobilienpreise stehen in einem direkten Verhältnis: „Senkt die Zentralbank die Zinsen, ohne dass die Mieter durch höhere Mieten belastet werden, steigen gemäß dem Asset-Pricing-Modell die Bewertungen der Immobilien. Die Eigentümer erzielen einen Vermögenszuwachs und bei variablen Hypothekenkrediten sinkt zudem die Zinsbelastung. Potenzielle Immobilienkäufer können den Anstieg der Immobilienpreise unter Umständen durch eine geringere Finanzierungslast ausgleichen. Im Fall, dass die Zinssenkung als nicht nur kurzfristig angesehen wird, können von Immobilienpreissteigungen aufgrund von Zinssatzänderungen deutliche Effekte auf die Gesamtwirtschaft ausgehen. Diese sind für die Geldpolitik von zentraler Bedeutung“ [1].
Während Aktien, Anleihen oder Kryptowährungen in den vergangenen Jahr im Keller gelandet sind, insbesondere gepushte Technologie-Aktien, weisen Immobilien eine Beständigkeit und eine Tendenz nach oben auf. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien, ihre Standortgebundenheit sowie die niedrige Zinslage hat die Nachfrage nach Immobilien gerade auch seit der Corona-Pandemie 2021 stark steigen lassen. Derzeit ist die Lage aufgrund der Zinssteigerungen und einer rückläufigen Nachfrage angespannter. Die langfristige Tendenz zeigt allerdings nicht wesentlich nach unten.
Das mag strukturelle Gründe haben. Investitionen in Sachgüter sind Investitionen in etwas greifbares und materielles. Gegenüber Beteiligungen, Anleihen und Aktien kommt bei der Investition in Wald, Acker oder Immobilie ein entscheidender Vorteil hinzu, den der Privatbanker Andreas Renner unterstreicht, wenn er die Investition in Sachwerte als wichtigen Bestandteil eines Portfolios erachtet: „Interessenten können auch Anteile von Aktiengesellschaften erwerben oder sich an Fonds beteiligen. Die meisten Investoren ziehen allerdings den direkten Zugriff auf ihr Eigentum vor“ [2].
Folglich treten wir eine Immobilie oder ein Sachgut auch weniger schnell und unbedacht ab als eine Aktienbeteiligung, bei welcher ein einziger unbedachter und nervöser Klick reicht. Abgesehen von Tendenzen in Richtung Property Tech (kurz PropTech oder RETech) und Blockchain im Immobilienbereich. Der Immobilienmarkt ist deutlich träger und bürokratischer, sodass dem übereilten Verkauf auch aufgrund der Einmaligkeit eines jeden Immobilienobjektes einige Riegel vorgeschoben sind.
Letztlich können Wald, Acker oder Immobilie nie völlig an Wert verlieren. Verloren gehen kann der spekulative Preisanteil. Bleibend ist bei Sachwerten abseits dieser Spekulationsblasen der Wert, der sich auf die Sache selbst und auf ihren Gebrauch bezieht. Deshalb ziehen vermögende Leute zu einem bestimmten Anteil auch die Investition in Sachwerte vor. Weil es um eine langfristige Wertsicherung über Generationen hinweg geht. Und weil schlussendlich bei all den Wirrnissen, mit denen der Markt aufwarten kann, immer ein sinnliches Erlebnis übrigbleibt, das beglückt.
Wertsteigernde Faktoren
Indem wir bauen, stellen wir Werte her. Das Gebaute hat dann eine materielle Erscheinung und Gestalt und ist – bestenfalls – mehr Wert als die Summe seiner Einzelteile aus Erdreich, Beton, Ziegel, Holz. Das Gebaute ist – bestenfalls – auch mehr Wert als der Baugrund, der aufgrund des Knappheits-Kriteriums extreme Preise erreicht.
Infolgedessen ist es nicht irrelevant, wie wir bauen. Die Floskel „Lage – Lage – Lage“ macht realistisch betrachtet 40 Prozent des Wertes aus (Link) und kann darüber hinaus die vielen Dimensionen und Ebenen des Gebauten nicht erfassen. Selbstverständlich gibt es dann die gute Lage, die herausragt und mehr Wert ausmacht – insbesondere dann, wenn das Gebaute keine Qualität hat – und die Lage, die selbst das hochwertigste Bauwerk unbewohnbar macht. Insbesondere die Mobilität kann dabei als so genannte „positive Mobilität“ positive Effekte sowie als so genannte „negative Mobilität“ negative Effekte hervorlösen. Diese Extremsituationen weichen allerdings vom Mittelwert und vom Grundsätzlichen ab.
Die Bedeutung des energieeffizienten und grünen Bauens wird heute deutlich größer. Nachhaltig und grün bauen ist heute nicht mehr nur eine normative sowie legislative Pflicht, sondern eine Erwartungshaltung auf Kundenseite. Das mag effektiv ökologische oder ästhetische Gründe haben. Im ökologischen Bauwerk fühlen wir uns einfach „besser“. Die Verwendung natürlicher Baustoffe, die Eingliederung in die Landschaft sowie die Begrünung des Gebauten nehmen wertsteigernde Stellungen ein, weil sie die Lebensqualität definieren.
Immer wesentlicher werden im Sinne der Nachhaltigkeit die Betrachtungen im Lebenszyklus, die Dauerhaftigkeit des Gebauten, aber auch die Anpassbarkeit im Sinne zukünftiger Nutzungen und Sanierungen. Wenn das Bauwerk nach 50 Jahren abrissreif ist, dann errechnet sich der Wert grundsätzlich anders als wenn das Bauwerk auch nach 200 Jahren mit kleinen Eingriffen an die gegebenen Anforderungen anpassbar ist und dazu auch noch den Zauber der „guten alten Zeit“ verkörpert.
Das dauerhafte Bauen nimmt folglich eine wesentliche Stellung ein. Folglich ist ein Höchstmaß an Qualität im Projektmanagement das Um und Auf, um Bauwerke zu schaffen, die alle technischen Anforderungen langfristig erfüllen können. Diese Anforderungen betreffen nicht nur die Tragfähigkeit sowie die Gebrauchstauglichkeit unserer tragenden Strukturen, sondern besonders auch den Wohnkomfort und Wärmekomfort, die Luftdichtheit und den Schutz gegen Feuchtigkeit, im Besonderen aber auch den Schutz gegen Lärm und Erschütterungen.
Die Due Diligence wird in diesem Sinne drastisch an Bedeutung gewinnen, damit Investitionsrisiken gemindert werden. Bauprojekte stellen nämlich ein extrem großes Risiko dar. Die Baukosten können im Zuge der Ausführung drastisch steigen, alleine der Baugrund sowie der historische Bestand werfen unzählige Unsicherheiten auf, die vielfach nur im Projektverlauf festgestellt werden können. Umso wichtiger wird eine Risikoeinschätzung im Vorfeld im Sinne der Due Diligence, aber auch ein proaktives Claim-Management in der Bauausführung, um eventuelle Mängel und Schäden möglichst klein zu halten. Ansonsten wird die Immobilieninvestition ein Risiko ohne Halt.
Zeitlose Ästhetik ist wesentlich
Die Frage, wie wir bauen entscheidet letztlich, wie wir wohnen und leben – und ist alleine deshalb essentiell! Der Philosoph Martin Heidegger wusste diese Zusammenhänge in seinem Essay „bauen wohnen denken“ in Worte zu fassen.
Das Modische mag beim Bauen zwar derzeit den derzeit höchsten Marktwert haben. Viel wert ist, was derzeit gefragt ist und worüber die modischen Zeitschriften berichten, die – der Name verrät es – ein Produkt ihrer Zeit sind. Das Modische von heute ist allerdings das Überaltete von morgen. Wer langfristige Werte sichern will, baut zeitlos oder zumindest zeitloser.
Darüber hinaus urteilt die Geschichte über den guten oder den schlechten Entwurf: Der eine ist nach 100 Jahren unter Denkmalschutz und der andere nach 20 bis 30 Jahren ein Fall für die Mülltrennung.
Isabella Altmann unterstreicht die These. Nach Altmann bedarf es für eine nachhaltige Werterhaltung von Produkten des Umstandes, dass diese Produkte nicht „in vielfältig feiner Verzahnung ganz den Wertvorstellungen ihrer Zeit verpflichtet sind“, sondern gegenteiliger Strategien: „Ästhetisch schlichte bzw. profilierte, wenig engagierte Gegenstände“ seien zeitlos. Anders ausgedrückt: „Je ausgefallener und modischer die Architektur einer Immobilie ist, desto größer ist die Gefahr, dass diese nur kurzlebig ist, schnell wieder aus der Mode kommt und veraltet wirkt“ [3]. Damit erklärt sich auch, weshalb für eine nachhaltige Wertsicherung ästhetische Zeitlosigkeit notwendig ist.
Vittorio Magnago Lampugnani stellt klar, weshalb Schönheit das Eigentliche ist:
„Warum sollte man ausgerechnet in unsicheren Zeiten besonderen Wert auf schöne Häuser legen? Dafür gibt es mindestens drei Gründe. Der erste liegt auf der Hand: Weil schöne Häuser mehr wert sind als hässliche. Sie können auf dem Markt zu einem höheren Preis angeboten werden und werden leichter wieder veräußert. Dabei geht es nicht um Nuancen. Die Torre al parco, das Hochhaus, das Vico Magistretti in den fünfziger Jahren im Zentrum von Mailand baute, war für eine großbürgerliche Klientel gedacht, welche die attraktiven Wohnungen im Stockwerkseigentum kaufen sollte. Sie tat es nicht, weil ihr das Haus nicht gefiel: Es war in einem auffälligen Dunkelrot verputzt, das den Geschmack der potenziellen Käufer nicht traf. Um ein finanzielles Debakel abzuwenden, wurde der gesamte nagelneue Edelputz des 20-geschossigen Gebäudes abgeklopft und durch einen dezenten beige-grauen ersetzt. Das genügte, um das Haus attraktiv zu machen. Sämtliche Wohnungen wurden in relativ kurzer Zeit zu hohen Preisen verkauft und sind bis heute trotz einiger technischer Mängel überaus beliebt“.
„Der zweite Grund, weswegen man in unsicheren Zeiten schön bauen sollte: Weil anerkannt schöne Bauten so etwas wie eine Immunität im städtischen Geschehen genießen. Hässliche oder unbedeutende Bauten werden, wenn sie ausgedient haben, ohne Zögern und ohne Bedauern abgerissen, um ersetzt zu werden. Schöne Bauten versucht man zu erhalten, zu renovieren und zu revitalisieren. Ist es denkbar, dass der römische Palazzo Farnese von Antonio da Sangallo und Michelangelo Buonarroti abgetragen wird, um das teure Grundstück unweit des Campo dei Fiori besser auszunutzen? Oder, um ein weniger spektakuläres Beispiel zu bemühen: Wie kommt es, dass das Lever House von Skidmore Owings and Merrill in New York immer noch steht, obschon es sich zwischen seinen Nachbarn mittlerweile nahezu zwergenhaft ausnimmt? Solche Bauten werden als Zeugnisse der Architekturgeschichte und Bereicherung der Stadt betrachtet, sie werden geschützt und vor der Spekulation verteidigt. So macht Schönheit ein Gebäude zu einem zuverlässigen Wert“.
„Der dritte und vielleicht wichtigste Grund: Schönheit ist nicht ein marginaler Luxus, den sich unsere Gesellschaft leisten kann oder auch nicht; sie ist eine lebensnotwendige Dimension und eine Voraussetzung für Kultur. Das ist nicht weniger wahr, weil unsere Epoche des Überflusses und der Gier es vergessen hat. Was wäre unser Leben ohne Poesie? In unsicheren Zeiten, in Zeiten von Erschütterungen und Krisen werden wir die Kraft der Schönheit mehr denn je brauchen“ [4].
Grundsätzlich geht es in Zukunft vermehrt um das Bauen im Bestand und mit dem Bestand. Zum Glück.
Literatur:
[1] Nico B. Rottke & Michael Voigtländer (Hrsgb.): „Immobilienwirtschaftslehre – Ökonomie“, Springer Verlag, Berlin Heidelberg 2017
[2] Alvares de Souza Soares, Philipp et. al.: “Weide, Wald und Weinberg statt Dollar, Dax und Derivat“, Manager-Magazin, 02.02.2015
[3] Isabella Christine Altmann: „Einfluss von Veralterungsprozessen auf den Wert von Immobilien“, Technische Universität München, München 2016
[4] Vittorio Magnago Lampugnani: „Brauchbarkeit, Werthaltigkeit, Schönheit. Auch in unsicheren Zeiten muss Architektur funktionieren und die emotionalen Bedürfnisse der Menschen befriedigen“, Neue Zürcher Zeitung, Nr. 177, 3. August 2013
Demanega 
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