Lage, Lage, Lage!

Die Lage ist bei Immobilienbewertungen zwar das Wesentliche, Lage und Ausführungsqualität zählen aber schlussendlich gleichermaßen. Die gute Nachricht: Wertvolle Umgebungen sind planbar!

Geht es um den Wert einer Immobilie, scheint die Lage das entscheidende Maß aller Dinge zu sein. Aus dem Umstand heraus, dass das bebaubare Land begrenzt ist, resultiert die Tatsache, dass Bauland als ein begrenztes Gut materiell wertvoll ist und mit der anderweitigen Nutzung von Land konkurriert.

Wie viel die Lage bei Immobilien wirklich wert ist, hat Andreas Blüml mit Blick auf das Bewertungsverhalten gewerblicher Immobilieninvestoren im Wohnbausektor analysiert [1]. Blümls Analyse auf den Punkt gebracht: Der Immobilienpreis ergibt sich zu 11% durch den Makrostandort und zu 13% durch den Mikrostandort. Zu ersterem zählen die preisbildenden Faktoren im größeren Maßstab, die etwa von Ort zu Ort variieren, während der Mikrostandort durch die lokalen Gegebenheiten, Infrastruktur, Erschließung und Umwelteinflüsse bestimmt wird. Die reinen Lagefaktoren belaufen sich damit auf rund 24%.

Hinzu kommen die Ertragsfaktoren, die zumindest teilweise lagebedingt und von den sozioökonomischen Gegebenheiten abhängig sind. In diesem Sinne hat der Vermietungsstand 8%, der Mietermix 8,5%, die Mietvertragslaufzeit 5% sowie die Mieterbonität 12% Einfluss auf die Immobilienbewertung.In Summe belaufen sich die Faktoren, die mit dem Ertrag zusammenhängen also auf rund 34%. Gemeinsam mit den reinen Lagefaktoren sind das folglich knapp 60% des Immobilienpreises.

Die restlichen 40 % entfallen hingegen auf die Objekteigenschaften. Dabei machen die Lebenszykluskosten knapp über 5%, Objektgröße und Volumen rund 11%, die Gebäudekonfiguration 13%, Gebäudeausstattung 10% und die ökologische Objektqualität 4% aus. Die Meinung, dass Lage folglich alles sei, bestätigt sich in der Analyse nicht; sehr wohl ist es aus planerischer Sicht allerdings ernüchternd, zu wissen, dass der gute Entwurf sich nur zu 40% auf den Preis niederschlägt.

Dass die Gestaltung selbst eher keine Beachtung findet, mag an dem ökonomisch ausgerichteten Bewertungsverhalten gewerblicher Investoren liegen. Für das eigene Traumhaus gelten bestimmt andere Bewertungskriterien.

Mit der Lage ist es dann aber immer auch so eine Sache. Meistens geht es um den nicht zu erfüllenden Kompromiss, so viel Ruhe wie möglich bei gleichzeitig bester Erreichbarkeit anzustreben. Nun ist allerdings die Erreichbarkeit für die einen die Unruhe für die anderen. Es kommt nicht von ungefähr, dass sich in einer bestimmten Distanz von den größeren Zentren so genannte „Speckgürtel“ breit machen. Das sind jene Lagen, die die Vorteile der Stadt versprechen, gleichzeitig aber die Nachteile derselben weitgehend ausschließen. Für das Gesamtverkehrsaufkommen ist die Bilanz nicht positiv.

Für den Planer ergeben sich daraus gleich zwei Erkenntnisse: Die optimale Umgebung hängt sowohl von der Lage als auch von der Ausführungsqualität ab. Beide sind im Sinne einer optimalen Planung gestaltbar. Wertvolle Umgebungen sind folglich planbar.

Literatur:

[1] Andreas Blüml: „Immobilien-wirtschaftliche Investmentstile – Eine theoretische und empirische Untersuchung am Beispiel der Präferenzstrukturen institutioneller Immobilieninvestoren“, Dissertation an der Universität Regensburg, Regensburg 2014

Weiterführender Artikel: Wie der Traum vom leistbaren Wohnen gelingt

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