Wir leben in Zeiten, in denen wir nicht immer überall alles neu bauen können. Die Effizienz ist nicht mehr gegeben, wenn unsere Bauwerke nur noch ein Alter von 20, 30 oder 40 Jahren entwickeln und dann abgerissen werden. Allerdings ist nicht jedes Bauwerk für ein hohes Alter konzipiert. Was nach 20 bis 30 Jahren vergilbt, unmodisch und unästhetisch ist, ist beim Abriss kein Verlust. Nachhaltig bauen bedeutet „schön“ bauen.
Gerade die Immobilienwirtschaft muss sich umfangreich dem Bauen im Bestand widmen. Das Bauen im Bestand wird in Zeiten steigender Baupreise zum Hauptgeschäft werden. Dabei muss es zunehmend darum gehen, im bauwirtschaftlichen Sinne die Effizienz deutlich zu steigern. Wenn jedes einzelne Projekt Unsummen an Stunden und Mehrkosten verursacht, liegt das Problem in der Projektentwicklung und im Projektmanagement. Dann müssen innovative Konzepte her, um den baulichen Bestand besser zu untersuchen, zu bewerten, umzuplanen und zu ertüchtigen.
Neben der funktionellen Umgestaltung wird das bestehende Bauwerk mit seinen Tragwerksteilen besonders durch Anforderungen, die die Bautechnik sowie die energetische Versorgung stellt, ausgereizt. In allen Fällen wird die Planung zu einem iterativen und integralen Prozess, der Projektanforderungen, Projektmaßnahmen und Wirtschaftlichkeit laufend bewertet. Das Bauen im Bestand ist immer ein Prozess und nichts im Vorfeld abgeschlossenes.
Positionierung zur Geschichte
Weiterbauen am Bestand ist eine persönliche Positionierung zur Geschichte, ein Anknüpfen an eine (vielleicht große) Vergangenheit, das Schaffen einer Kontinuität, die geistig ist, durch das Bauen aber auch materiell wird. Solche Kontinuitätsinseln brauchen wir in einer Welt, in der sich alles viel zu schnell bewegt.
Die Wiener Architektin und Künstlerin Noémi Achammer-Kiss unterstreicht den Wert des uns Vorangehenden wie folgt: „Alles, was eine Geschichte hat, vermittelt das Gefühl einer sicheren Stetigkeit des Lebens“ [1]. Diese Stetigkeit oder Kontinuität des Lebens ist es, die den besonderen Wert des Bestehenden ausmacht. Indem wir das Bestehende mit dem dafür notwendigen Respekt behandeln, eröffnet sich auch eine tiefer reichende Ebene. Das Leben wird in der Landschaft, im Gebauten und Bebauten materialisiert. Menschen hinterlassen Spuren, die bleiben. Aufgehen in Natur, Land und Zeiten. Ein erlösendes Gefühl.
Ein Umbau ist dann ein Bekenntnis zur Zukunft, ein Vertrauen in die Zukunft, ein Vertrauen in den konkreten Ort und in das konkrete Projekt. Beim Bauen im Bestand geht es um den sorgsamen Umgang mit dem Bestehenden. Das ist zuallererst einmal eine materielle Angelegenheit. Dieser Stein, diese Ziegelmauer, dieses Gewölbe, diese Freske, dieser Dachstuhl und dieser Holzbalken.
Dann aber auch und vor allem, eine strukturelle Angelegenheit. Die „hübsche“ Fassade ist nichts, die Essenz ist alles. Wir sind Essentialisten. Das Gewölbe ist nur dann etwas wert, wenn es trägt. Die Stützmauer aus Trockenstein ist wertlos, wenn sie nur eine Aufhübschung ist. Der Holzdachstuhl entfaltet nur dann, wenn er trägt, seine ganze Sinnhaftigkeit und Aura.
Baukultur gewinnt – immer!
Unser baukulturelles Erbe ist von unschätzbarem Wert für unsere Zivilisation. “Fast in allen Ländern dieser Welt identifizieren sich die Menschen mit ihren historischen Bauwerken als Beweis für ihre kulturelle Vergangenheit. Historische Bauwerke sind auch wertvolle Zeugnisse früherer Epochen jeden Landes und sind deshalb von außerordentlicher kulturpolitischer Bedeutung und werden nachhaltig mehr und mehr zu Identifikationsstätten der Menschen. Die Vielfalt der stofflichen, konstruktiven und technologischen Bedingungen und Erfordernisse sowie die unterschiedlichen Entstehungszeiten und Entstehungsbedingungen machen die Erhaltung dieser Bauwerke zu einer Bauaufgabe mit einem sehr breiten Arbeitsfeld“ hält Mohammad Nadoushani fest [2].
Historische Bauwerke bestehen in der Regel aus Mauerweks- und Steinkonstruktionen, da und dort ist – einmal mehr und einmal weniger – Holz im Spiel. In der Regel ist die Baugrunduntersuchung die Schwachstelle historischer Bauwerke. Die Untersuchungsmethoden des Baugrundes waren begrenzt und beschränkten sich nur auf das Augenscheinliche, das allerdings nicht immer die Struktur der Böden zu entschlüsseln verstand. Insbesondere „reisende“ Baumeister konnten nur begrenzte Erfahrungen zum Baugrund entwickeln. Ebenso beschränkt waren die bautechnischen Möglichkeiten, um Fundamente auszuführen. Von einer Bodenmechanik kann auch erst im 20. Jahrhundert die Rede sein.
Zahlreiche Schäden im historischen Bestand hängen mit der Konstruktionsart zusammen. Vielfach verfügen historische Bauwerke über keine Fundamente. Entweder stehen die Wände auf Steinbrocken, die mit Kalkmörtel gebunden sind oder direkt auf dem Boden. Bei wichtigeren Bauwerken sind Holzpfähle als Tiefengründung ausgeführt. Problematisch ist der Umstand, dass Holzpfähle den Feuchtigkeitsänderungen ausgesetzt sind, insbesondere dann, wenn etwa der Grundwasserspiel schwankt, was auch durch äußere Umstände hervorgerufen werden kann.
Aus der „bescheidenen“ geotechnischen Maßnahmensetzung ergeben sich weitreichende Schadensrisiken, die bei Bauwerken aus Mauerwerk relativ „leicht“ anhand der Rissbilder abzulesen sind. Da Mauerwerk grundsätzlich keinen oder nur sehr geringen Zugkräften widerstehen kann, öffnen sich sofort Risse. Insbesondere bei veränderten Umgebungsbedingungen, aber auch bei veränderten Auflasten reagiert der Baugrund mit Setzungen, die sich auf das Bauwerk übertragen, indem Risse entstehen.
Ebenso reagieren die Werkstoffe auf Temperaturänderungen und auf Feuchtigkeitsvariationen, sodass mit den Verformungen, die sich aufgrund von Behinderungen nicht einstellen können, Zwangskräfte und in der Folge Risse ergeben.
Im Mauerwerksbau spielt der Mauermörtel die entscheidende Rolle, um aus Mauerwerkssteinen und Mörtel den Kompositwerkstoff Mauerwerk herzustellen. Kalk ist ein hydraulisches Bindemittel, das im Steinbruch gebrochen, in Öfen gebrannt und dann gelöscht wird. Im Endeffekt bildet Kalk einen sehr weichen Mauermörtel. Im Rahmen der Hydratation wird das Wasser chemisch gebunden und es entstehen die Bindekräfte.
Der Wassertransport im Mauerwerk und die darauf folgende Wasseraufnahme spielen sich in flüssiger Form oder in Form von Wasserdampf ab. Damit einher gehen Frostschäden, sobald das Wasser gefriert. Folglich sind alle drei Aggregatszustände bei Mauerwerksschäden beteiligt.
Vielfach gründen historische Bauwerke nicht weit in den Baugrund, sodass diese dem Oberflächenwasser ausgesetzt sind. Frost-Tau-Wechsel zermürben folglich den Kalkmörtel in den Fugen, sodass dieser mürbe wird und zerbröselt. Ebenso wäscht Grundwasser das hydraulische Bindemittel Kalk aus dem Mörtel, der seine Bindekraft verliert.
Bauen im Bestand – Nur wie?
Die größte Problematik beim Bauen und Sanieren im Bestand ist der Umstand, dass vielfach keine fach- und sachgerechte Bauwerksanalyse stattfindet. Dadurch, dass der Bestand nicht ausreichend untersucht wird, werden bauliche Maßnahmen geplant, die zu invasiv sind, das Historische ersetzen und konterkarieren und alles andere sind als ein effizientes Bauen.
Andererseits führen mangelnde Bestandsaufnahmen und -untersuchungen auch zu einer völlig unrealistischen Einschätzung des Bestandes und folglich auch zu erheblichen Risiken und Gefahren. Es ist halt meistens nicht mit theoretischen Berechnungen am Schreibtisch getan: Der bauliche Bestand muss erfühlt, erfasst und detailliert beurteilt werden.
Die Bestandsaufnahme umfasst ein verformungsgerechtes Aufmaß, bauhistorische Untersuchungen, Dokumentationen, restauratorische Untersuchungen, das Erfassen von Bauteilschäden sowie die statische Prüfung und Bewertung der historischen Konstruktion. Diese kann nur „jenseits der Tabellen- und Regelwerke in Ausnahmen und Alternativen“ gedacht werden [4].
Erfolgreiches Bauen im Bestand umfasst die Analyse des Bestandes, die Beurteilung und Bewertung von Schäden und Risiken und schließlich das Setzen der (richtigen) Maßnahmen.
Dabei ist zwischen verschiedenen Phasen zu unterscheiden [3]:
- Orientierende Objektbesichtigung
- Auseinandersetzung mit der Bauwerksgeschichte und Schadensdokumentation
- Untersuchungen ohne wesentlichen Eingriff in die Gebäudesubstanz (nicht-invasiv)
- Entscheidung über weiteres, zielgerichtetes Vorgehen und gegebenenfalls Probenahme mit Eingriff in die Gebäudesubstanz (invasiv)
- Erstellen von Planunterlagen
- Bewertung der Untersuchungsergebnisse und gegebenenfalls Maßnahmenplanung
Die detaillierte Untersuchung und Bewertung von Rissbildern, die Abschätzung der Ursprünge der Rissbilder und der entsprechenden Belastungen, sicherheitstheoretische Überlegungen zu Lastumlagerungen und der Ausbildung plastischer Gelenke mit veränderten statischen Systemen sind das Um und Auf einer effizienzorientierten und bestandsschonenden Tragwerksplanung.
Wichtig ist im historischen Bestand das Themenfeld Feuchteschäden. Durchfeuchtetes und versalztes Mauerwerk wird durch horizontale oder vertikale Barrieren, durch Entsalzungsmaßnamen oder Drainagen unterhalb der Frosttiefe saniert. Vertikale Barrieren schützen das Mauerwerk zwar gegenüber Feuchtigkeitsandrang aus dem Baugrund, es ist aber immer noch der Schutz gegenüber aufsteigender Feuchtigkeit vorzusehen. Bauschädliche Salze saugen die Feuchtigkeit aus der Umgebung und blühen aus.
Nicht weniger wichtig sind Maßnahmen zur Sicherung und Erhöhung der Tragfähigkeit. Mauerwerk reißt, gleitet, stellt sich schief, baucht aus, verliert die Haftreibung und ist folglich statisch – und dynamisch – beeinträchtigt. Die gängigen Maßnahmen sehen vor: Statische Unterfangungen, Vernadelungstechniken (Einsatz zugfähiger Anker, die vorgespannt sein können), Injizieren und Verpressen (Schließen von Fugen und Hohlräumen sowie Verstärkung des Mauerwerksgefüges). Im Rahmen der Verstärkung sind Risse neu und tiefreichend zu verfugen.
Grundsätzlich muss der Eingriff in den Bestand allerdings so schonend wie möglich sein: Bauteile werden nicht ersetzt, sondern ertüchtigt. Neu hinzugefügte Bauteile sind als solche erkennbar zu gestalten, indem grundsätzlich auch an die Reversibilität und Rückbaubarkeit gedacht wird [4].
Neben dem Gestalterischen und Konstruktiven wirft das Bauen im Bestand zahlreiche bauwirtschaftliche Fragestellungen auf: Die Ausführungs- und Detailplanung stößt sich an den notwendigen funktionellen Abweichungen, die Logistik ist erschwert, nicht immer kann ebenenweise gearbeitet werden, das Bauen unter fortlaufendem Betrieb ist komplex, da und dort werden Mehrkostenforderungen in Rechnung gestellt, weil häufig keine ausreichenden Bestandsuntersuchungen möglich sind, die Baugrund und Tragwerk erfassen. Wenn das Claim Management und die Mediation beim Bauen grundsätzlich ein Thema sind, dann beim Bauen im Bestand umso mehr.
Literatur:
[1] Noémi Achammer-Kiss: „Atmosphäre – Wechselbeziehung zwischen Mensch und Material“, Diplomarbeit, Universität Wien, Fakultät für Philosophie und Bildungswissenschaft, Wien 2008
[1] Mohammad Nodoushani: „Handbuch Gründungsschäden – Erkennen und Instandsetzen“, Springer, Basel 2004
[3] Josef Maier: „Handbuch historisches Mauerwerk – Untersuchungsmethoden und Instandsetzungsverfahren“, Springer Vieweg, Wiesbaden 2012
[4] Bert Bielefeld & Mathias Wirths: „Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand Analyse – Planung – Ausführung“, Vieweg+Teubner Verlag, Wiesbaden 2010
Demanega 
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