Beim Erwerb einer Immobilie in Italien spielt der Begriff „Stato legittimo“ eine Schlüsselrolle. Er bezeichnet den rechtmäßigen baurechtlichen Zustand eines Gebäudes, also die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlich vorhandenen Bauwerk und den gebauten, genehmigten Baurechtstiteln.
Ohne diese Übereinstimmung gilt das Objekt als baurechtlich nicht konform (abuso edilizio), was weitreichende Folgen haben kann.
Nach dem Art. 9-bis, Abs. 1-bis des D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ist der „Stato legittimo“ eines Gebäudes der Zustand, der aus der Baugenehmigung oder dem letzten gültigen baurechtlichen Titel hervorgeht, ergänzt durch alle nachfolgenden Genehmigungen für Umbauten oder Teilmaßnahmen.
Für ältere Gebäude, etwa vor 1967 erstellt, kann das Stato legittimo auch anhand alternativer Dokumente wie Katasterauszügen, historischen Karten oder Archivbildern rekonstruiert werden, falls kein förmlicher Bauakt verfügbar ist.
In Italien geht die rechtliche Verantwortung für die baurechtliche Konformität mit dem Eigentum über, unabhängig davon, ob der Vorbesitzer Verstöße begangen hat oder nicht. Eine nicht-legitime Immobilie bleibt aus Sicht der Verwaltung illegal.
Dies kann dazu führen, dass Bußgelder und Verwaltungsstrafen verhängt werden, der Gemeinderat einen Rückbau anordnet, eine Nutzungseinschränkung verhängt wird oder Förderungen und Steuerbegünstigungen abgelehnt werden.
Bevor eine Immobilie gekauft wird, ist es bürokratisch zwingend, Einsicht in alle relevanten Akten zu nehmen, um den „Stato legittimo“ zu überprüfen. Das geschieht über den sogenannten „Accesso agli atti“, den Antrag auf Einsicht in die Dokumente.
In vielen Gemeinden können diese Akten historisch weit zurückreichen. Es kann jedoch vorkommen, dass Dokumente nicht mehr auffindbar sind. Der TAR (regionale Verwaltungsgericht) hat mehrfach entschieden, dass die Verwaltung den Akteneinblick nicht verweigern darf, und im Fall der Nichtauffindbarkeit eine formale Bescheinigung über das Fehlen ausstellen muss.
Die Planeinsicht wird über einen schriftlichen Antrag an das Bauamt beantragt. Innerhalb der gesetzlichen Fristen muss die Gemeinde die Akteneinsicht gewähren oder den Grund eines etwaigen Mangels an entsprechender Dokumentation bestätigen. In der Folge ist ein Techniker zu beauftragen, der die Akten prüft und diese mit dem Ist-Zustand der Immobilie vergleicht. Es wird ein technischer Bericht angefertigt mit der Feststellung, ob es Diskrepanzen gibt und wie diese zu bewerten sind.
In der Praxis entstehen Probleme vor allem dann, wenn ein Umbau ohne ordentlichen Titel durchgeführt wurde, Teilmaßnahmen nicht im Genehmigungsakt dokumentiert sind oder Dokumente im Gemeindearchiv fehlen oder unvollständig sind.
Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, der Katasterplan oder die Bescheinigung der Nutzbarkeit könnten die baurechtliche Konformität einer Immobilie nachweisen oder ersetzen. Tatsächlich belegen weder der Katasterplan noch die Bescheinigung der Nutzbarkeit die Übereinstimmung eines Bauwerks mit den erteilten Baugenehmigungen und den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften.
Der Kataster dient der Erfassung und Bewertung von Grundstücken und Gebäuden für steuerliche Zwecke. Selbst baurechtswidrige Bauwerke oder nicht genehmigte Umbauten können im Kataster eingetragen sein, ohne dass dadurch ihre baurechtliche Situation legalisiert wird.
Ebenso wenig ersetzt die Bescheinigung der Nutzbarkeit („agibilità“) den Nachweis der baurechtlichen Konformität. Mit ihr wird bestätigt, dass ein Gebäude oder eine Nutzungseinheit die Voraussetzungen für die bestimmungsgemäße Nutzung erfüllt. Die Erteilung oder Vorlage einer Bescheinigung der Nutzbarkeit bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Bauarbeiten entsprechend den erteilten Genehmigungen ausgeführt wurden oder dass keine baurechtlichen Abweichungen bestehen.
Demanega 
Hinterlasse einen Kommentar