Das so genannte „leistbare Wohnen“ wird zu einer der dringendsten Herausforderungen unserer Zeit. Baugrund und Immobilien sind an und für sich knapp, mehr denn je ein Investitions- und Spekulationsobjekt, gerade in Zeiten der globalen Unsicherheiten, und machen es folglich Normalverdienern zunehmend schwer, leistbar zu wohnen. Insbesondere Jüngere und Ältere und alle, die nicht zu den Topverdienern gehören, haben zunehmend existenzielle Probleme mit den steigenden Wohnkosten, die längst das tragbare Maß in Relation zum Einkommen sprengen. Auf der anderen Seite befinden sich die Reallöhne im Sinkflug.
Bedingt durch Individualismus und durch so genannte „Single-Haushälte“ bei gleichzeitiger Tendenz zu deutlich mehr geforderter individueller Wohnfläche, entsteht ein Drang auf den Wohnungsmarkt, zu dem auch die Zuwanderung beiträgt.
In Südtirol kommen neben hohen Lebenshaltungskosten und relativ niedrigen Gehältern auch noch extrem hohe Baugrundpreise hinzu, weil Bauland knapp und faktisch inexistent, die Nachfrage aber hoch ist, zudem kommen aber auch hohe Baupreise dazu, die unter anderem auch durch den Tourismusprojekte befeuert werden.
Aufgabe der Politik muss es sein, die politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen zu schaffen, damit das Grundrecht auf Wohnen gewahrt bleibt und damit im Sinne des geförderten und sozialen Wohnens genügend Wohnraum zur Verfügung steht, der nicht den Spekulationen und Verwerfungen des Marktes unterworfen ist.
Entgegen eines idealen Marktes erfüllt der standortgebundene und begrenzte Immobilienmarkt alle Anforderungen an das Marktversagen. Auf der anderen Seite muss die Politik natürlich auch an ökonomischem Wachstum durch Innovation und an Wohlstand arbeiten, aber das ist derzeit noch ein anderes Thema.
Der Staat oder die öffentliche Verwaltung müssen folglich in den Wohnraum investieren und das Angebot an leistbarem Wohnraum als Eigentums- oder Mietwohnung erhöhen. Daran führt derzeit kein Weg vorbei. Darin besteht die Verantwortung des Sozialstaates, weil das Grundrecht auf Wohnen eine eigentümliche Verantwortlichkeit des Staates gegenüber den Bürgern ist.
Das leistbare Wohnen wird zusätzlich auch durch die Tendenz zur Wohnung als Anlageobjekt, die nicht mehr unmittelbar genutzt wird, sondern dem Wunsch nach Wertsicherung und Werterhöhung entspricht. Dieser Umstand wird in einer Zeit verstärkt, in der die Gewinne aus Kapital zu- und die Gewinne aus Arbeit abnehmen. Durch die Zweit-, Dritt- und Fünftwohnung werden dem Wohnungsmarkt konkret Wohnungen entzogen.
In Südtirol gibt es zusätzlich weitere Besonderheiten, nämlich Subventionen zugunsten von Mietwohnungen, die in Form des Mietgeldes die Mietpreise entsprechend erhöhen – das Geld kommt über den Durchlaufposten Mieter vom Land zum Vermieter. Eine zwecktentfremdete Subvention ist der Fall.
Dagegen gilt es ordnungspolitisch vorzugehen, indem Wohnungen vom freien Markt mit seinen Preisspiralen entzogen und in einen geschützten Markt übergeführt werden, die der ortsansässigen Bevölkerung exklusiv zustehen. Das entsprechende Angebot ist deutlich zu erhöhen. Nur über ein höheres Angebot wird die Nachfrage befriedigt und der Preis gedrückt. Die öffentliche Hand muss über Institute für sozialen Wohnbau als Bauherr auftreten und es ist durch Mietkaufmodelle eine Alternative zu bieten.
Da und dort muss auch genauer hingeschaut werden, inwiefern effektiv ein wirtschaftlicher Bedarf besteht.
Und letztlich wird kaum etwas an finanzpolitischen Regelungen gegen die Fünftwohnung sprechen können. Die öffentlichen Verwaltungen haben mit der Raumordnung ein restriktives Instrument in der Hand, durch das das auszuweisende Bauland strikt an die autochthone Nachfrage zu koppeln ist. Dass dieses Instrument sozial ausgerichtet sein muss und allfällige spekulative Ausweisungen zu beenden sind, liegt auf der Hand.
Zu wesentlichen sozialpolitischen Maßnahmen gehört der unterstützende Eingriff des sozialen Wohnbaus in den Markt, indem Privatvermieter bei der Abwicklung von Mietverträgen und den komplexen rechtlichen Folgen betreut werden, um den Leerstand zu beenden, der das Angebot heute deutlich und drastisch reduziert. Vermieter, die Erstwohnungen an Familien vermieten, müssen deutlich fiskalpolitisch befreit werden und vertragsrechtlich entlastet werden.
Das leistbare Wohnen muss auf politische Ebene zum Chefthema erklärt werden und Expertenrunden einberufen, die sich politisch wirksam damit beschäftigen, effektive Maßnahmen zu treffen. Mangelt es an diesen ordnungspolitischen Maßnahmen, dann kommt die Politik ihrem ureigenen Zweck nicht mehr nach.
Auf der anderen Seite müssen allerdings auch die technischen Rahmenbedingungen geschaffen werden. Vielerorts ist die Baudichte zu erhöhen, weil es nicht mehr länger tragbar ist, unsere Landschaft zu verbauen und zu versiegeln. Insbesondere im Bereich historischer Bausubstanz ist durch Wiedergewinnung und Sanierung zeitgemäßer Wohnraum zu schaffen. Dazu tragen einerseits die steuerrechtlichen Vorteile und konkreten Förderungen, andererseits aber auch schnelle und effiziente baurechtliche Abläufe sowie technische Innovation bei.
Insbesondere das Thema der technischen Innovation darf nicht länger von dieser Entwicklung ausgeklammert werden. Folglich geht es gar nicht so sehr darum, die Wohnqualität zu senken, sondern durch serielles Sanieren und serielles Bauen Skaleneffekte zu nutzen und folglich effizienter und preiswerter zu bauen. Durch mehr Vorfertigung und mehr Automatisierung können im Sinne einer seriellen Produktion Vorteile erzielt werden. Die Landesverwaltung kann mit einem Planungs- und Beratungsgremium beim privaten Wohnbau unterstützen, insofern die Zweckbestimmung sozial ist.
Hier ist der moderne Holzbau perspektivistisch, der allerdings immer noch den berechtigten Ruf hat, teurer zu sein als der „konventionelle“ Hochbau. Mit der planwirtschaftlichen Tendenz, den so genannten „konventionellen“ Hochbau einfach höher zu besteuern und teurer zu machen, damit der Holzbau vergleichsweise billiger ist, ist es nicht getan, ganz im Gegenteil. Wohnen muss grundsätzlich mit Blick auf die Reallöhne günstiger werden.
Beim Bauen müssen wir auch nicht jedes Mal alles neu erfinden. Das Bauen wird sich vom individuellen Projekt stärker in Richtung Produkt verändern müssen, ohne dabei das Bedürfnis nach individuellem Design zu überwerfen. Innovative Unternehmen wie Google oder Tesla setzen heute durchgehend auf das so genannte „Lego“-Prinzip: „Erschaffen Sie ein Produkt, liefern Sie es aus, beobachten Sie, wie es funktioniert, entwerfen und implementieren Sie Verbesserungen und bringen Sie es erneut auf den Markt. Die Unternehmen, die diesen Prozess am schnellsten durchlaufen, werden sich durchsetzen“.
Dieses Prinzip muss mehr denn je nicht nur den Neubau, sondern auch die Sanierung betreffen: Weniger abreißen, viel mehr anpassen und sanieren. Mehr Wohnraum für alle schaffen.
Demanega 
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