Das Südtiroler Landesgesetz vom 28. November 2001, Nr. 17 („Höfegesetz“) definiert den „geschlossenen Hof“ als „jene Liegenschaften, samt den damit verbundenen Rechten, die in der Abteilung I (geschlossene Höfe) des Grundbuchs eingetragen sind“. Demzufolge sind alle Grundparzellen oder Bauparzellen, die im Grundbuch entsprechend eingetragen sind, Teil des „unteilbaren“ Hofes.
Geschlossene Höfe stellen eine „unteilbare“ Einheit aus Kulturgründen, Wohngebäude und Wirtschaftsgebäuden dar, mit dem Zweck, den Unterhalt der bäuerlichen Familie zu garantieren. Es handelt sich um eine Liegenschaftseinheit.
Die Höfekommission wacht über die Unteilbarkeit der Liegenschaftseinheit und folglich über alle Änderungen an Bestand und Ertragsfähigkeit der Höfe. Infolgedessen sind testamentarische Verfügungen, Verkäufe, Abtretungen, Schenkungen ohne Zustimmung der Höfekommission wirkungslos.
Die Neubildung eines geschlossenen Hofes ist für ein und die selbe Person nur ein einziges Mal möglich. Voraussetzung ist, dass die landwirtschaftliche Nutzfläche „mindestens drei Hektar bebauter Wein- und Obstbaufläche oder von sechs Hektar Acker- oder Wiesenfläche“ beträgt und der Antragsteller selbstbewirtschaftender Bauer ist oder eine landwirtschaftliche Ausbildung oder Praxiserfahrung hat. Die Kulturflächen sind für Junglandwirte heruntergesetzt.
Im Falle der Neubildung des geschlossenen Hofes sieht das Landesgesetz für „Raum und Landschaft“ (Landesgesetz 10 / 2018) vor:
- dass „innerhalb und außerhalb des Siedlungsgebietes Wirtschaftsgebäude in der Größe errichtet werden können, die für eine rationelle Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes erforderlich ist“
- an der Hofstelle im Landwirtschaftsgebiet eine Baumasse von insgesamt höchstens 1.500 m³ zur Wohnnutzung errichten zu dürfen.
Weiters sieht das Raumordnungsgesetz eine Bindung im Grundbuch vor: „Der geschlossene Hof darf für die Dauer von 20 Jahren ab Erklärung der Bezugsfertigkeit nicht aufgelöst werden und die entsprechende Bindung ist im Grundbuch anzumerken.“ Die Veräußerung von geschlossenen Höfen ist im Grundbuch für 20 Jahre ab Eintragung eingeschränkt.
Südtirol ist die einzige Provinz in ganz Italien, in der ein gesondertes Erbrecht für landwirtschaftliche Betriebe Anwendung findet und im Gegensatz zum italienischen Zivilgesetzbuch nicht die Realteilung, sondern die Unteilbarkeit des geschlossenen Hofes vorsieht: „Bei der Teilung des Erbschaftsvermögens ist der geschlossene Hof samt Zubehör als unteilbare Einheit anzusehen und kann nur einem Erben/einer Erbin oder einem Vermächtnisnehmer/einer Vermächtnisnehmerin zugewiesen werden“ (Artikel 11).
Mit der Vererbung hängt das Hofübernahmerecht zusammen. Liegt ein Testament oder ein Übergabevertrag vor, entscheidet der Inhaber zu Lebzeiten selbst über die Hofübergabe. Liegt keine solche Entscheidung vor, entscheiden die Miterben über die Hofübernahme. Insofern sich die Miterben nicht entscheiden können, bestimmt ein Gericht. Allerdings sind dem Gericht gemäß Höfegesetz Grundsätze auferlegt, nämlich die bisherige Mitarbeit am Hof, der Wohnsitz am Hof oder eine landwirtschaftliche Ausbildung. Sind die Voraussetzungen unter mehreren Erben gleich, wird die Höfekommission angehört. Weiterreichende Fälle, die nicht im Höfegesetz geregelt sind, werden nach dem Zivilgesetzbuch geregelt.
Pflichterben steht gemäß Erbrecht ein Mindestanspruch am Gesamtvermögen zu. Die Bewertung des Vermögens erfolgt grundsätzlich auf Grundlage des Marktwertes der Güter. Demgegenüber erfolgt die Bewertung des geschlossenen Hofes gemäß des Ertragswertes: „Zur Schätzung des Hofübernahmewertes wird der mutmaßliche Jahresdurchschnittsreinertrag in Anlehnung an die ortsübliche Hofbewirtschaftung berücksichtigt (…) Wenn der geschlossene Hof mit Fruchtgenuss-, Gebrauchs- oder Wohnrechten, mit Dienstbarkeiten oder Reallasten belastet ist, so sind diese getrennt zu schätzen, und deren Wert ist von dem errechneten Übernahmepreis abzuziehen.“ Ertragswertschätzungen sind auch abgesehen von der Landwirtschaft im Rahmen der Übernahme von Betrieben üblich.
Die Schätzung der Übernahmewerte von geschlossenen Höfen ist gemäß Dekret Nr. 42 des Präsidenten des Landesausschusses vom 19. Juli 1960 ausschließliche Kompetenz der Techniker, die in die Kammer der Agronomen und Forstwirte eingetragen sind.
Wird ein geschlossener Hof verkauft, bestehen Vorkaufsrechte für Pächter. Liegen keine entsprechenden Vorkaufsrechte vor oder werden diese nicht wahrgenommen, schreibt das Höfegesetz nicht vor, an wen ein geschlossener Hof veräußert werden kann. Diese „Gesetzeslücke“ wird vom Südtiroler Bauernbund mit Verweis der Unvereinbarkeit mit dem EU-Recht verteidigt.
Abgesehen von der Hofübernahme im Rahmen des Höferechts, bei welcher ein Ertragswert ermittelt wird, wird im Rahmen eines Verkaufs selbstverständlich ein Marktwert ermittelt.
Wird beabsichtigt, jene Vorteile in Anspruch zu nehmen, die mit der Landwirtschaft zusammenhängen, ist eine Ausübung des landwirtschaftlichen Berufs notwendig. Dazu gilt Dekret des Landeshauptmanns vom 9. März 2007, Nr. 221), Durchführungsverordnung zum Inhalt und zur Führung des Landesverzeichnisses der landwirtschaftlichen Unternehmen.
Wird etwa „Urlaub auf dem Bauernhof“ in Südtirol angemeldet, ist zumindest eine landwirtschaftliche Ausbildung des Betriebsleiters erforderlich. Infolgedessen ist es auch möglich, dass eine Gesellschaft einen Geschäftsführer mit einer landwirtschaftlichen Ausbildung einsetzt.
Für „Urlaub auf dem Bauernhof“ ist nicht zwingend ein geschlossener Hof notwendig. Laut Landesgesetz vom 19. September 2008, Nr. 7, Regelung des „Urlaub auf dem Bauernhof“ gilt: „Die „Urlaub auf dem Bauernhof“-Tätigkeiten können auf Grundstücken des landwirtschaftlichen Unternehmens sowie in Gebäuden oder Teilen derselben ausgeübt werden, die sich auf diesen befinden und für die Führung desselben nicht benötigt werden.“
Die Bettenanzahl ist grundsätzlich wie folgt definiert: Zwei Ferienwohnungen, beziehungsweise vier Gästezimmer, mit insgesamt acht Gästebetten. Die Anzahl kann mit einer Sonderregelung auf 15 Betten erhöht werden.
Wichtig ist grundsätzlich auch das Thema Zu- und Nebenerwerb laut Raumordnungsgesetz: „Wird der landwirtschaftliche Betrieb vom Eigentümer/von der Eigentümerin eines geschlossenen Hofes geführt, so darf in den Wirtschaftsgebäuden an der Hofstelle Zu- und Nebenerwerb ausgeübt werden. Sofern das Wirtschaftsgebäude hierfür nicht ausreicht, darf es um höchstens 130 m² Bruttogeschossfläche erweitert werden.“
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