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Häufig entstehen im Bereich der Bewertung des Zustandes von Immobilien unterschiedliche Auffassungen zum Thema, inwiefern eine Instandhaltung notwendig ist und insbesondere, wer diese schlussendlich zu tragen hat. Dass Vermieter und Mieter unterschiedlich gelagerte Interessen haben, liegt auf der Hand.

Mieter haben einen Rechtsanspruch auf Instandhaltung der Mietsache. Das bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung oder das Haus in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Der Vermieter ist in Italien nach Art. 1575 des Codice Civile verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht umfasst die regelmäßige Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache.

Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Immobilie frei von Mängeln ist, die ihre Nutzung beeinträchtigen könnten. Sollte die Immobilie Mängel aufweisen, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen oder den Mietvertrag zu kündigen.

Im deutschen Recht besteht die Regel, dass der Eigentümer die Verantwortung für „Dach und Fach“ übernimmt. In Bezug auf die Instandhaltung von Immobilien bezieht sich der Begriff „Dach und Fach“ auf den Zustand und die Wartung der grundlegenden und wichtigsten Strukturen eines Gebäudes, nämlich des Daches und der Fassade (bzw. der tragenden Wände und der äußeren Gebäudehülle). Wenn ein Gebäude ein Dach hat und die Fächer (Zimmer oder Bereiche) fertiggestellt sind, gilt es als fertiggestellt und geschützt vor äußeren Einflüssen.

Arten von Reparaturen (Art. 1576 Codice Civile):

Ordentliche Instandhaltung: Diese umfasst kleinere, regelmäßige Wartungsarbeiten und ist in der Regel Sache des Mieters.

Außerordentliche Instandhaltung: Hierzu gehören größere Reparaturen und Instandsetzungen, die der Vermieter übernehmen muss.

Rechte des Mieters bei Mängeln:

Mitteilungspflicht des Mieters: Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über Mängel informieren, die eine Instandsetzung erfordern (Art. 1577 Codice Civile).

Mietminderung: Der Mieter kann eine Mietminderung verlangen, wenn die Mietsache wegen eines Mangels nicht vollständig genutzt werden kann (Art. 1584 Codice Civile).

Selbstvornahme: In dringenden Fällen kann der Mieter die notwendigen Reparaturen selbst durchführen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (Art. 1577 Codice Civile).

Vertragsklauseln und individuelle Vereinbarungen:

Die spezifischen Pflichten zur Instandhaltung können durch den Mietvertrag konkretisiert werden. Es ist jedoch wichtig, dass solche Klauseln nicht die grundlegenden gesetzlichen Rechte des Mieters unterlaufen.

Rechtliche Schritte bei Nichterfüllung:

Wenn der Vermieter seinen Instandhaltungspflichten nicht nachkommt, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, einschließlich einer Klage auf Durchführung der notwendigen Reparaturen oder Schadenersatz.

Insbesondere in Wohngebäuden mit mehreren Eigentümern ergeben sich vielfach Problematiken. Entscheidungen werden dabei normalerweise durch eine Versammlung der Eigentümer getroffen. Diese Versammlung, die nach den Artikeln 1135 und 1136 des Zivilgesetzbuches als „assemblea condominiale“ bekannt ist, bringt die Eigentümer zusammen, um über Angelegenheiten zu diskutieren, die das Gebäude betreffen, und um Entscheidungen zu treffen.

Für Mehrheiten in der Eigentümerversammlung sind meistens einfache Mehrheiten notwendig. Für ordentliche Instandhaltungen handelt es sich um einfache Mehrheiten mit 50 Prozent anwesender Eigentumswerte in der ersten und 33 Prozent in der zweiten Einberufung. Bei außerordentlichen Instandhaltungen sind absolute Mehrheiten notwendig. Bei größeren strukturellen Eingriffen sind weiterreichende Mehrheiten notwendig.

Zur Feststellung der Eigentumsverhältnisse werden Tausendstel am Eigentum festgestellt. Die Tausendstel sind in der Hausordnung (regolamento condominale) festgehalten, die ab 10 Eigentümern laut Artikel 1138 im Zivilgesetzbuch notwendig ist. Andernfalls sind die allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuches gültig, wobei es allerdings alles andere als einfach ist, die Tausendstel festzulegen, wozu in der Regel ein Sachverständiger notwendig ist. Die Hausordnung ist grundsätzlich Teil eines Kaufvertrages.

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