Bei Immobilienverkäufen und -übertragungen ist die Überprüfung des Rechtsstatus zu einer unverzichtbaren Praxis und seit dem Gesetzesdekret 76/2020 zu einer gesetzlichen Anforderung geworden. Dies geht so weit, dass vorläufige Kaufverträge bis zur technischen Bestätigung der baurechtlichen Konformität aufschiebende Klauseln enthalten müssen.
Dies birgt ein doppeltes Risiko:
Für den Verkäufer kann das Fehlen der für den Rechtsstatus erforderlichen Informationen (Genehmigungsdetails) zur Nichtigkeit der Urkunde führen, oder der Käufer kann Kündigungsklagen und Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sein.
Für den Käufer kann der Kauf einer nicht baurechtlich einwandfreien Immobilie Schwierigkeiten bei der Nutzung, dem späteren Weiterverkauf und der Ausstellung von Nutzungs- oder Baugenehmigungen mit sich bringen. Der neue Eigentümer haftet auch für etwaige vor dem Kauf begangene Verstöße und muss den Verkäufer zur Rechenschaft ziehen.
Der rechtliche Status (stato leggitimo dell‘immobile) wird als die rechtliche Beschaffenheit einer Immobilie definiert, die sich aus Baugenehmigungen, Lizenzen, Konzessionen und deren Varianten sowie aus früheren Praktiken und etwaigen erteilten Bauamnestien ergibt. Fehlt diese Rechtmäßigkeit, gilt die Immobilie als regelwidrig und kann mit Strafen, der Ungültigkeit von Übertragungsurkunden, Einschränkungen der Verkäuflichkeit und Schwierigkeiten bei Finanzierungstransaktionen (Hypotheken, Leasing usw.) verbunden sein.
Während der rechtliche Status das formale Profil der Ordnungsmäßigkeit der Immobilie darstellt, muss dieser mit dem substanziellen Profil, d. h. dem tatsächlichen Zustand der Immobilie, verglichen werden: Dies bedeutet, die durchgeführte bauliche Begutachtung mit dem rechtlichen Status zu vergleichen und zu überprüfen, ob sie innerhalb der Bau- und Ausführungstoleranzen liegt.
Die Bauamnestie (condono edilizio) ist eine außerordentliche Amnestiemaßnahme, die vom Staat hauptsächlich zu drei Anlässen eingeführt wurde (Gesetz 47/1985, Gesetz 724/1994, Gesetz 326/2003), um die Legalisierung illegaler Bauvorhaben innerhalb bestimmter Fristen zu ermöglichen.
Die Amnestie verleiht der Immobilie, wenn sie mit der Erteilung einer legalisierten Baugenehmigung endet, ihren vollständigen rechtmäßigen Status, unterliegt aber der jüngsten Rechtsprechung zufolge objektiven Beschränkungen hinsichtlich möglicher späterer Umgestaltungen und der Anwendung von Toleranzen hinsichtlich der darin angegebenen Gestaltungsmaßnahmen.
Bei vielen Immobilien ist die Amnestie jedoch noch ausstehend, da Anträge zwar eingereicht, aber noch nicht abgeschlossen sind. Diese Situation kann zu Schwierigkeiten bei Übertragungen und späteren Bauvorhaben führen, da der rechtmäßige Status teilweise oder unsicher ist.
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