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Das Landesraumordnungsgesetz 13 / 1997 sah in Artikel 40 / bis die Möglichkeit zu Raumordnungsverträgen vor. Eingeführt wurde die so genannte „Vertragsurbanistik“ mit dem Landesgesetz vom 2. Juli 2007, Nr. 31 (Änderungen des Landesgesetzes vom 11. August 1997, Nr. 13, „Landesraumordnungsgesetz“).

Zuvorgegangen waren langwierige Debatten über ein neues Raumordnungsgesetz für Südtirol, welches das 1997 verabschiedete Gesetz ersetzen sollte. Der zuständige Landesrat Michl Laimer arbeitete 2007 neuen gesetzlichen Bestimmungen und weil eine Novelle einfacher ist als ein neues Gesetz, wurden wesentliche neue Parameter ins bestehende Raumordnungsgesetz eingeführt. Neu ist im Sinne der Vertragsurbanistik die raumordnerische Lösung, Alternativen zur Enteignung bereit zu halten. Die notwendigen Impulse kamen besonders vonseiten der Wirtschaft und im Speziellen von Wirtschaftslandesrat Werner Frick.

Der Raumordnungsvertrag stellt eine privatrechtliche Vereinbarung über die Nutzung eines Areals dar, welche 10 Jahre gilt und in welcher definiert ist, was der Grundeigentümer mit dem Bauland zu gegebener Zeit zu tun hat. Die Vertragsurbanistik wurde besonders im Bereich von Gewerbebauten sowie im Wohnbau interessant, wobei im Wohnbau die Vereinbarung vorsehen konnte, dass ein Teil der neu entstehenden Wohnungen an die Gemeinde erstattet wird.

Artikel 40 / bis sieht als Novelle des Raumordnungsgesetzes von 1997 vor: „Die Gemeinde kann Raumordnungsverträge mit Privaten oder öffentlichen Körperschaften abschließen, um im öffentlichen Interesse die Durchführung von Vorhaben zu erleichtern, die im Bauleitplan oder in einem Durchführungsplan vorgesehen sind. Die gesetzlichen Verpflichtungen der Vertragspartner werden davon nicht berührt.“

Um die missbräuchliche Anwendung zu verhindern, wurde der folgende Absatz eingefügt: „Die vertragsgegenständlichen Leistungen des Vertragspartners müssen in mittelbarem kausalem Zusammenhang stehen und unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände angemessen sein. Zur Feststellung der Angemessenheit muss ein Gutachten des Landesschätzamtes eingeholt werden, das unter anderem bestätigt, dass die Gegenleistungen nicht zu Ungunsten der öffentlichen Verwaltung gewichtet sind. Grundlage für die Schätzung bilden die Wertsteigerung, die sich infolge der Planungsmaßnahme ergibt, und der ökonomische Wert der Abweichung laut Absatz 5. Die Schätzung kann auch von vereidigten Freiberuflern auf der Grundlage der vom Landesschätzamt ausgearbeiteten und von der Landesregierung genehmigten verbindlichen Richtlinien vorgenommen werden. Der Vertragspartner muss seit mindestens 5 Jahren mehrheitlich Eigentümer der vertragsgegenständlichen Liegenschaft sein, ausgenommen bei Schenkungen und Erbschaften“.

Der Leitfaden, der 2008 von Abteilungsdirektor Anton Aschbacher verfasst wurde, schräkt weiter ein: „Die Anwendung von Raumordnungsverträgen findet ihren Ausgangspunkt immer in einem Vorhaben im öffentlichen Interesse“. Und: „Der Raumordnungsvertrag erlaubt in keinem Fall neue oder zusätzliche Baumöglichkeiten außerhalb der Baugebiete, wie etwa im landwirtschaftlichen Grün“.

Es erklärt sich von selbst, dass das „öffentliche Interesse“ eine zunehmend relative Angelegenheit ist, dass der Mehrwert für die Öffentlichkeit nicht leicht abzuschätzen ist und dass die Vertragsurbanistik potenziell viel Spekulation möglich macht. Infolgedessen stand und steht der Mechanismus, der die Raumordnung grundsätzlich liberalisieren und beschleunigen sollte, oft in der Kritik.

Das aktuelle Raumordnungsgesetz „Raum und Landschaft“ 9 / 2018 sieht unter Artikel 20 die „Raumordnungsvereinbarungen“ vor: „Die Gemeinde kann im Rahmen der von diesem Gesetz vorgegebenen Bestimmungen Raumordnungsvereinbarungen mit privaten oder öffentlichen Rechtssubjekten abschließen, um im öffentlichen Interesse die Durchführung von Vorhaben zu erleichtern, die im Gemeindeplan, in einem Durchführungsplan oder im einheitlichen Strategiedokument der Gemeinde bereits vorgesehen sind oder im Rahmen der Genehmigung der Vereinbarung vorgesehen werden.“

Weiters: „Die Raumordnungsvereinbarungen entsprechen den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit, der Gleichbehandlung, der Publizität und der angemessenen Transparenz der damit verbundenen Voraussetzungen und öffentlichen und privaten Begünstigungen und enthalten die konkrete Begründung für das Vorliegen eines rechtfertigenden öffentlichen Interesses.“

Und schließlich: „In den Raumordnungsvereinbarungen können folgende Leistungen oder Gegenleistungen vorgesehen werden:

a) Abtretung oder Tausch von Liegenschaften oder dinglichen Rechten, wobei die Vertragspartner seit wenigstens fünf Jahren mehrheitlich Eigentümer der vertragsgegenständlichen Liegenschaften sein müssen, ausgenommen bei Schenkungen und Erbschaften, Schaffung oder Abtretung von Baurechten durch Ausweisung von Baugebieten innerhalb des Siedlungsgebietes oder Schaffung oder Abtretung von Baurechten in bestehenden Baugebieten; Einzelhandel kann nur in Mischgebieten und nur zusammen mit vorwiegender und vorhergehender Schaffung von Baumasse für Wohnungen Gegenstand von Raumordnungsvereinbarungen sein,

b) Bau von primären und sekundären Erschließungsanlagen zu Lasten der Privatperson

c) Ausführung von Sanierungs- oder Ausgleichsmaßnahmen unter Umwelt- oder landschaftlichen Aspekten

d) Ausgleichszahlung

e) Zurverfügungstellung von Wohnungen mit Preisbindung laut Artikel 40.“

Darüber hinaus: „Der Abschluss der Raumordnungsvereinbarung muss auf jeden Fall auch in Hinblick auf den urbanistischen Mehrwert begründet sein.“ Werden durch Raumordnungsverträge Wohnflächen realisiert, so wird diese zu 100 Prozent für Wohnungen für Ansässige konventioniert (Artikel 39).