Demanega

Das „Wohnen mit Preisbindung“ soll den Wohnmarkt in Südtirol revolutionieren. Für neoliberale Sichtweise stellt das „Wohnen mit Preisbindung“ einen Paradigmenwechsel dar, indem es vor allem der Markt sein soll, der sich selbst durch genügend Angebot reguliert und leistbares Wohnen ermöglicht.

Ziel und Zweck ist es, die Objektförderung, die derzeit im Bereich des geförderten Wohnbaus für den Beitragsempfänger den Marktwert des Baugrundes auf ein Viertel minimiert, die Infrastrukturkosten bezuschusst und die Baukostenabgabe aufhebt, durch eine höhere Subjektförderung zu ersetzen.

Subjektförderung bedeutet, dass letztlich der einzelne Gesuchsteller, der eine solche Wohnung kaufen will, eine Förderung erhält. Ob die Marktpreise durch Subjektförderungen nach oben getrieben werden, was der allgemeine Vorwurf an Förderungen ist, wird sich zeigen.

Das „Wohnen mit Preisbindung“ ist im Landesraumordnungsgesetz „Raum und Landschaft“ 9 / 2018 in Artikel 40 enthalten und sieht eine Bindung für 20 Jahre vor.

Artikel 24 im Raumordnungsgesetz befasst sich mit der Ausweisung von „Mischgebieten“ und sieht vor, „dass mindestens 60 Prozent der auf der neu ausgewiesenen Fläche vorgesehenen gesamten Baumasse des Mischgebietes dem geförderten Wohnbau, den öffentlichen und sozialen Wohnbau eingeschlossen, und/oder Wohnungen mit Preisbindung vorbehalten werden. Mindestens 40 Prozent der auf der neu ausgewiesenen Fläche vorgesehenen gesamten Baumasse des Mischgebietes müssen in jedem Fall Personen vorbehalten werden, welche die Voraussetzungen für die Zuweisung des geförderten Baulandes gemäß Artikel 82 Absatz 5 des Landesgesetzes vom 17. Dezember 1998, Nr. 13, in geltender Fassung, erfüllen und/oder dem öffentlichen und sozialen Wohnbau vorbehalten werden.“.

Artikel 38 sieht hingegen vor: „Unbeschadet des Einbehalts eines Teiles des Planungsmehrwerts gemäß Artikel 19 sind von der zur Wohnnutzung bestimmten Baumasse, die durch die Planungsmaßnahme oder eine Nutzungsänderung entsteht, nicht weniger als 60 Prozent für die Errichtung von Wohnungen für Ansässige, die keine Luxuswohnungen sein dürfen, gemäß Artikel 39 zu verwenden.“

Konkret bedeutet dies: Wird eine Zone für Wohnen mit Preisbindung ausgewiesen, dann sind die 60 Prozent mit einer Preisbindung behaftet. Davon sind 40 Prozent dem geförderten Wohnbau (mit Preisbindung) reserviert. Allerdings sind wiederum 60 Prozent der restlichen 40 Prozent für Ansässige konventioniert. 16 Prozent sind – Stand jetzt – frei.

Die Durchführungsverordnung zu den Wohnungen mit Preisbindung wurde mit Dekret des Landeshauptmanns Nr. 24 vom 17. Oktober 2024 genehmigt.

Artikel 5 – „Höchstpreise für den Erst- und Weiterverkauf von Wohnungen, Garagen und Autoabstellplätzen“ sieht vor:

Die Höchstpreise der Gebäude, in denen Wohnungen, Garagen und Autoabstellplätze mit Preisbindung verwirklicht werden, ergeben sich aus dem Grundstückswert, abzüglich des von Artikel 19 Absatz 3 des Gesetzes vorgesehenen Planungsmehrwertes, erhöht um folgende Kosten:

a) gemäß Absatz 3 berechnete Baukosten für die Verwirklichung der Gebäude und der darin geplanten Wohnungen, Garagen und Autoabstellplätze,

b) Planungs- und allgemeine Kosten,

c) Kosten laut Artikel 57 Absatz 2 des Gesetzes (Erschließungsgebühr)

d) Eingriffsgebühren in dem von den jeweiligen Gemeindeverordnungen festgelegten Ausmaß.

Kritiker werfen dem Prinzip „Wohnen mit Preisbindung“ vor, dass letztlich der Spekulation Tür und Tor geöffnet werde. Bauträger verschaffen sich nämlich Vorverträge mit Grundstückseigentümern, vorwiegend Landwirtschaft, versprechen einen Preis und bieten den Grund zur Umwidmung der Gemeindeverwaltung an.

Transparenter wäre es, wenn die Gemeine a priori im Sinne einer gestaltenden Raumordnung und des Primats der Politik den Baugrund widmen und in der Folge einen Wetttbewerb initiieren würde, um das „beste“ Bauprojekt zu ermitteln. Die Gemeinde hätte den Projekterfolg und die Qualitätsstandards aktiv im Griff. Der Verwaltungsaufwand wäre höher.

Letztlich konkurriert das Wohnen mit Preisbindung mit anderweitigen Modellen wie dem geförderten Wohnbau und dem gemeinnützigen Wohnbau.

Kommt es im Bereich des Wohnens mit Preisbindung zu einer Rahmenvereinbarung mit einem Bauträger, sind die Änderung des Bauleitplans sowie ein Durchführungsplan notwendig und in der Folge die definitive Vereinbarung.