Demanega

Der Begriff „Chalet“ stammt aus dem Französischen, bedeutet übersetzt so etwas, wie „geschützter Ort“, und ist in der frankophilen Schweiz für die Sennhütte verbreitet. Im Zuge des so genannten „Heimatstils“ ist von „Cottages“ in Anlehnung an englische Landhäuser, aber auch von „Chalets“, die insbesondere im alpinen Raum den „Schweizerstil“ nachahmen, die Rede. Insbesondere der Chalet-Stil entspricht im Alpenraum dem romantischen Traum nach einer – mehr oder weniger – einsamen Hütte im Wald.

Heute sind Bergdörfer, Almdörfer, Chaletdörfer und dergleichen stark gefragt. Jeder sucht touristisch das mehr oder weniger exklusive Angebot in der Natur: Umso exponierter, umso besser. Andererseits sind „Chalets“ im Zuge der Overtourism-Debatte sowie des sorgsamen Umganges mit dem Grün, das das Bauen außerhalb der Siedlungsgrenzen eigentlich verhindern soll, verfemt.

Doch wie ist es möglich, in Südtirol außerhalb der Siedlungsgrenzen zu bauen?

Durch das neue Raumordnungsgesetz „Raum und Landschaft“ 9 / 2018 ist es landwirtschaftlichen Betrieben, die einen geschlossenen Hof bilden, möglich 1.500 Kubikmeter an Wohnkubatur zu errichten. Diese Wohnkubatur gilt pauschal für alle geschlossenen Höfe, ist nicht nach Betriebsgröße und auch nicht nach betrieblichen Erfordernissen gestaffelt, sodass es sich für alle erste einmal „lohnt“, diese Möglichkeit voll und ganz auszunutzen, letzten Endes bietet sich „Urlaub am Bauernhof“ an. In zahlreichen Konstellationen sind die 1.500 Kubikmeter wohl auch zu viel, sodass sich der „Urlaub auf dem Bauernhof“ regelrecht anbietet.

Die Übergangsbestimmungen im Raumordnungsgesetz halten in Artikel 103, Absatz 12 fest, dass landwirtschaftliche Betriebe, welche die Hofstelle nach Inkrafttreten des Landesgesetzes vom 23. Juni 1992, Nr. 21 zur „Sicherung des Wohnungsbestandes und der Fremdenverkehrsfunktion“ in eine touristische Nutzung übergeführt haben, wiederum 1.000 Kubikmeter Wohnkubatur errichten können.

Aufgrund „objektiver Kriterien“ ist nach Artikel 37 („Landwirtschaftliche Tätigkeit“) eine Aussiedlung einer Hofstelle oder eines Wirtschaftsgebäudes aus den Mischgebieten möglich mit der Einschränkung, dass die bestehende Baumasse für das „Wohnen für Ansässige“ konventioniert wird.

Historisch betrachtet bestand in Südtirol der „Stadelartikel“ (oder das „Stadelgesetz“) im alten Raumordnungsgesetz 13 von 1997, Artikel 107, Absatz 23: „Landwirtschaftliche Gebäude mit wenigstens 400 Kubikmetern, die bei In-Kraft-Treten des Landesgesetzes vom 20. September 1973, Nr. 38, bestanden haben oder genehmigt wurden und sich bei Vorlage des Baugesuches im landwirtschaftlichen Grün befinden und nicht mehr für die Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes gebraucht werden, können im Rahmen der bestehenden Baumasse, jedoch im Höchstausmaß von 2.000 Kubikmeter, wenn es sich um größere Gebäude handelt, in konventionierte Wohnungen umgewandelt werden, sofern die Gebäude vom nächsten verbauten Ortskern, der laut Artikel 12 des Landesgesetzes vom 15. April 1991, Nr. 10, in geltender Fassung, abzugrenzen ist, weniger als 300 Meter entfernt gelegen sind und an die Trinkwasserleitung und die Abwasserentsorgung der Gemeinde angeschlossen werden. In Abweichung von Artikel 79 können sie für den Urlaub auf dem Bauernhof verwendet werden. Das nach Umwandlung in Wohnvolumen über das zulässige Ausmaß gemäß Absatz 1 hinausgehende landwirtschaftliche Volumen muss vor Ausstellung der Benutzungsgenehmigung für das Wohnvolumen abgebrochen werden, es sei denn, dass mit Gutachten der Abteilung Landwirtschaft der Nachweis erbracht wird, dass dieses Landwirtschaftsvolumen für die Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes erforderlich ist. Für die Dauer von 20 Jahren darf kein neues Gebäude und keine überdachte bauliche Anlage, Überdachungen für Mistlegen ausgenommen, für die Bewirtschaftung errichtet werden. Bei Abbruch und Wiederaufbau kann der Standort an der Hofstelle oder in Richtung zur selben verbauten Ortschaft hin in gerader Linie verlegt werden. Die Landesregierung erlässt entsprechende Richtlinien.“

Artikel 17 („Grundsatz der Einschränkung des Bodenverbrauchs“) sieht hingegen im aktuellen Raumordnungsgesetz 9 / 2018, in Absatz 4 vor: „Sofern in diesem Gesetz oder in der Landschaftsplanung nicht ausdrücklich anders bestimmt, sind in den Natur- und Agrargebieten laut Artikel 13 keine Neubaumaßnahmen laut Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe e) und keine urbanistisch relevanten Nutzungsänderungen von Gebäuden zulässig. Die Errichtung unterirdischer Baumasse ist zulässig, sofern sie die überbaute Fläche des Gebäudes nicht überschreitet. Im Landwirtschaftsgebiet kann sich die unterirdische Baumasse zusätzlich zur Errichtung derselben auf der überbauten Fläche des Gebäudes auf eine anschließende zweimal so große Fläche ausdehnen. Der Abbruch und Wiederaufbau bestehender Gebäude am selben Standort oder in einer Entfernung von höchstens 40 Metern, sofern die Bestandsfläche ordnungsgemäß entsiegelt wird und mit derselben Nutzung und, außer bei Vorhandensein von hygienisch-gesundheitlichen Gründen, ohne Erhöhung der Gebäudezahl, ist zulässig. Vorbehaltlich anderslautender Bestimmungen im Landschaftsplan, ist der Wiederaufbau an einem anderen Standort im Landwirtschaftsgebiet innerhalb desselben Gemeindegebiets und in nächstgelegener geeigneter Lage nur dann zulässig, wenn der ursprüngliche Standort von einem Bauverbot aus Gründen des Landschaftsschutzes oder wegen Naturgefahren betroffen ist oder um Gefahrensituationen längs öffentlicher Infrastrukturen zu beseitigen und wenn die verbindliche Stellungnahme der Gemeindekommission für Raum und Landschaft eingeholt wurde. Für bestehende Gebäude im alpinen Grünland ist der Wiederaufbau gemäß dem vorhergehenden Satz auch an einem anderen Standort im alpinen Grünland innerhalb desselben Gemeindegebietes und in nächstgelegener, geeigneter Lage zulässig.“

Absatz 5 hält fest: „Vorbehaltlich anderslautender Bestimmungen im Landschaftsplan dürfen Wohngebäude, die seit 24. Oktober 1973 mit einer Baumasse von mindestens 300 m3 im Landwirtschaftsgebiet bestehen und nicht zu einem geschlossenen Hof gehören, auf maximal 1.000 m3 erweitert werden. Die Erweiterung muss für Wohnungen für Ansässige laut Artikel 39 verwendet werden. Diese Pflicht besteht nicht, falls die zusätzliche Baumasse für die Erweiterung einer bestehenden Wohneinheit verwendet wird, unbeschadet der Pflicht der Bindung im Falle einer nachträglichen Teilung der erweiterten Wohneinheit. Die Erweiterung kann auch im Rahmen des Abbruchs und Wiederaufbaus am selben Standort oder in einer Entfernung von höchstens 40 Metern oder, bei Verlegung des Gebäudes gemäß Absatz 4 dieses Artikels, ausschließlich am neuen Standort im verbauten Ortskern oder direkt daran angrenzend, mit derselben Zweckbestimmung und ohne Erhöhung der Gebäudezahl, erfolgen. Bei der Ausweisung laut Artikel 19 Absatz 1 Buchstabe a) der vom Gebäude besetzten Fläche wird für die Berechnung des Planungsmehrwertes laut Artikel 19 Absatz 5 der ursprüngliche Bestand vor Anwendung der Erweiterungsmöglichkeit laut diesem Absatz herangezogen.“

In Artikel 37 ist die Verlegung von Hofstellen aus folgenden Gründen zulässig: „Die Verlegung der Hofstelle eines geschlossenen Hofes, der sich im Landwirtschaftsgebiet befindet, an einen anderen Standort im Landwirtschaftsgebiet in derselben Gemeinde ist außer in den von Artikel 17 Absatz 4 vorgesehenen Fällen nach vorheriger Unbedenklichkeitserklärung der in Absatz 5 dieses Artikels genannten Kommission aus Gründen des Denkmalschutzes, des Landschafts- und Ensembleschutzes, aus betriebstechnischen und raumplanerischen Überlegungen oder aufgrund von Gefahrensituationen zulässig. Die alte Hofstelle des geschlossenen Hofes muss in jedem Falle abgebrochen werden.“

Auf der anderen Seite ermöglichen bestehende Zonen für die touristische Entwicklung, die in den Bauleitplänen vorhanden sind, sowie neu ausgewiesene Zonen, die durch die Gemeinden im Rahmen des Kontingents, das der „Bettenstopp“ setzt, ausgewiesen werden, das Bauen im Grün.

Grundsätzlich sollte das Bauen im Grün die absolute Ausnahme bilden. Im Rahmen der Raumordnung bei Alfons Benedikter war es gänzlich verboten. Heute sind die Ausnahmen zu viele.

Bauen trotz Bettenstopp: Tourismus und Raumordnung in Südtirol