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Bei Wohnimmobilien ist Fläche nicht gleich Fläche. Die Begriffe sind vielfach nicht klar, sodass dann, wenn über Immobilien gesprochen wird, die 100-Quadratmeter-Wohnung vielleicht gar nicht über 100 Quadratmeter Wohnfläche verfügt.

Konventionalfläche

Für „konventionierte“ Wohnungen, die gemäß Landesraumordnungsgesetz nach Artikel 39 als „Wohnungen für Ansässige“ deklariert sind, gilt die Berechnung der Konventionalfläche. Der Mietzins darf in den ersten 20 Jahren nicht höher sein als der gemäß Artikel 7 des Landesgesetzes vom 17. Dezember 1998, Nr. 13, in geltender Fassung, festgelegte Landesmietzins. Eine explizite Begrenzung des Verkaufspreises gibt es nicht.

Wohnungen, die auf gefördertem Baugrund errichtet werden, sind gemäß Artikel 86 mit einer (bislang) 20-jährigen Sozialbindung belegt. Der Kaufpreis entspricht dem Konventionalwert der Wohnung, der gemäß Artikel 7 festzusetzen ist. Einzig auf die Baukosten der Wohnung werden die Koeffizienten für Alter und Erhaltungszustand angewandt

Das Dekret des Landeshauptmanns vom 15. Juli 1999, Nr. 421 – 1. Durchführungsverordnung zum Landesgesetz vom 17. Dezember 1998, Nr. 13 – Wohnbauförderungsgesetz definiert den Berechnungsmodus der Konventionalfläche:

Art. 2 (Berechnung der Konventionalfläche von Wohnungen)

(1) Soweit in dieser Durchführungsverordnung und im Gesetz nicht anders bestimmt, wird die Konventionalfläche von Wohnungen für die Rechtswirkungen des Gesetzes wie folgt berechnet:

1. die um 25 Prozent erhöhte Wohnfläche der Wohnung,
2. 25 Prozent der Fläche der Balkone,
3. 50 Prozent der Fläche der Loggia und der nicht beheizbaren Wintergärten; im Sinne von Artikel 127 des Landesgesetzes vom 11. August 1997, Nr.13,
4. 30 Prozent der Kellerflächen, inklusive Gänge, Zugänge, Heiz- und Technikräume,
5. 60 Prozent der Fläche der Garagen,
6. 30 Prozent der Fläche der offenen Autoabstellplätze,
7. 25 Prozent der Fläche der offenen Laubengänge im Erdgeschoß,
8. 15 Prozent der Fläche der Terrassen, die zur ausschließlichen Verfügung der Wohnung steht,
9. 30 Prozent der Fläche des Dachbodens, der nicht die Merkmale aufweist, um im Sinne der Hygienebestimmungen als Wohnraum genutzt werden zu können, und zwar für jenen Teil, der eine lichte Höhe von mehr als 1,50 m aufweist.

(2) Die Wohnfläche einer Wohnung entspricht der begehbaren Fläche und ergibt sich aus der Gesamtfläche der Wohnung abzüglich der Außenmauern und Trennwände, Türschwellen, Fensternischen und Treppenaufgänge samt Zwischenpodesten. Ausgleichstufen bis zu drei Steigungen zählen nicht als Treppen.

(3) Räume im Dachgeschoss und im Kellergeschoss gelten als Wohnräume, wenn sie laut den Hygienebestimmungen die Mindestmerkmale besitzen, um als Wohnräume genutzt werden zu können.

(4) Die Fläche von Wintergärten gilt als Wohnfläche, wenn der Wintergarten beheizbar und von den Wohnräumen nicht thermisch getrennt ist.

(5) Im Falle von Kondominien werden zum gemeinsamen Gebrauch bestimmte Flächen nicht zur Konventionalfläche der einzelnen Wohnungen dazugezählt.

(6) Die Räume laut Absatz 1 gelten so, wie sie aus den von der Gemeinde genehmigten Projekten oder aus den Grundrissen des Südtiroler Gebäudekatasters hervorgehen.

Der Konventionalwert einer Wohnung ergibt sich aus den gesetzlichen Baukosten je Quadratmeter multipliziert mit der Konventionalfläche. Der so berechnete Betrag wird um den Anteil der Baugrundkosten im Ausmaß von 30 Prozent erhöht. Der Anteil der Erschließungskosten wird in dem von den jeweiligen Gemeindeverordnungen festgesetzten Ausmaß anerkannt (zwischen 5% und 10% der Baukosten). Der Konventionalwert muss im Falle der Veräußerung der auf gefördertem Bauland errichteten Wohnung während der Laufzeit der Sozialbindung berücksichtigt werden.

Wohnfläche (Nettofläche)

Wohnfläche – oft auch als Nettofläche bezeichnet – ist die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann.

Dazu zählen:

• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur
• Eingebaute Schränke (wenn sie zur Wand gehören)
• Wintergärten (wenn beheizt)
• Abstellräume innerhalb der Wohnung

Nicht zur Wohnfläche gehören:

• Keller
• Garage
• Dachboden (wenn nicht ausgebaut)
• Treppenhaus
• Außenwände

➤ Die Wohnfläche ist das, was tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann – also das, worauf Möbel stehen.

Bruttofläche

Die Verkaufsfläche oder auch Bruttofläche umfasst die gesamte Fläche einer Immobilie, also auch die Teile, die nicht direkt bewohnt werden, aber mitverkauft werden.

Dazu gehören:

• Die Wohnfläche plus
• Wände, Außenmauern
• Treppen
• Technikräume
• Kellerräume
• Garagen
• Gemeinschaftsflächen (zum Teil)

➤ Kurz gesagt: Die Bruttofläche ist alles, was baulich dazugehört, nicht nur das, was zum Wohnen genutzt wird.

Handelsfläche oder Verkaufsfläche

Die Bestimmung der Handelsfläche oder Verkaufsfläche wird analog zur Berechnung der Konventionalfläche über Koeffizienten durchgeführt. Das Dekret des Staatspräsidenten 138 vom 23. März 1998 sieht in Anhang C die technischen normen zur Bestimmung der Katasterflächen von Immobilien vor.

Die Handelsfläche entspricht im Wesentlichen der Bruttofläche.

Für die Berechnung der Gewerbefläche gelten folgende allgemeine Regeln:

• Innen- und Außenwände müssen bis zu einer Dicke von maximal 50 cm voll berechnet werden.
• Gemeinsam genutzte Wände werden mit 50 % angerechnet, also bis zu einer maximalen Dicke von 25 cm.
• Die Grundfläche von Räumen mit einer Nutzhöhe von weniger als 1,50 Metern darf nicht berücksichtigt werden.
• Bei Innentreppen wird deren horizontale Projektion berücksichtigt, unabhängig von der Anzahl der verbundenen Stockwerke, diese werden also nur einmal einberechnet.
• Nebenräume wie Keller oder Dachböden werden mit 50 % angerechnet wenn sie direkt mit der Immobilieneinheit verbunden sind, oder mit 25 %, wenn sie nicht verbunden sind.
• Fläche von Balkonen, Terrassen und ähnlichen Flächen, die der Immobilieneinheit ausschließlich zuzurechnen sind, werden wie folgt berechnet:
  • 30 Prozent bis zu 25 Quadratmetern und 10 Prozent für den darüber hinausgehenden Anteil, wenn die genannten Nebenräume mit den Haupträumen verbunden sind
  • 15 Prozent bis zu 25 Quadratmetern und 5 Prozent für den darüber hinausgehenden Anteil, wenn keine Verbindungstür vorhanden ist.
• Garagen machen je nach Typ und Standort 45-50% aus
• Ein Stellplatz muss mit 20 % angerechnet werden, auch wenn er meist pauschal berechnet wird
• Die ermittelte Katasterfläche wird auf den nächsten Quadratmeter aufgerundet.
• Die Gemeinschaftsräume und -flächen dürfen nicht zur Gesamtwohnfläche hinzugerechnet werden.

Wird die Verkaufsläche mit dem Quadratmeterpreis multipliziert, ergibt sich der Preis.

Weiter reichende Informationen liefert der „Osservatorio del mercato immobiliare“ (OMI) der Agentur für Einnahmen in den „Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare“.