Die Debatte rund um konventionierte Wohnungen in Südtirol wirft einige Fragen auf. Die einen behaupten, das Wohnen werde teurer, die anderen behaupten, das Wohnen werde billiger, wiederum andere behaupten, neue Wohnungen werden ganz einfach nur für Ansässige reserviert; welche Auswirkungen das Bündel an Maßnahmen auf die Preise haben wird, zeigt sich in Jahren. Insgesamt dürfte Übereinstimmung darüber herrschen, dass die gesetzten Maßnahmen richtig und wichtig sind.
Laut Raumordnungsgesetz (Landesgesetz „Raum und Landschaft“, 9 / 2022) werden gemäß Artikel 24 so genannte „Mischzonen“, das sind vorwiegend zum Wohnen zweckgewidmete Zonen, in denen auch andere, mit dem Wohnen vereinbare Zweckbestimmungen ausgeführt werden können, zu 60 Prozent dem „geförderten“ Wohnbau bestimmt. Laut Artikel 38 im Raumordnungsgesetz sind – in der Regel – von den verbleibenden 40 Prozent wiederum 60 Prozent für Ansässige zu widmen. Gänzlich „frei“ sind folglich nur 16 Prozent.
Das „Wohnen für Ansässige“ (Artikel 39) laut Raumordnungsgesetz sieht vor, dass die entsprechenden, für Ansässige, „konventionierten“ Wohnungen, nur bewohnt werden dürfen, insofern 5 Jahre Ansässigkeit oder ein Arbeitsplatz oder Studienplatz gegeben sind. Diese Wohnungen dürfen explizit nicht unbewohnt sein, nicht als Zweitwohnung und auch nicht für die touristische Vermietung genutzt werden.
Mit der Wohnreform 2025 wird der Artikel 39 wesentlich vereinfacht, am Prinzip wird festgehalten.
Mit der Wohnreform 2025 wird die Konventionierung im Gegenzug flächendeckend auf 100 Prozent der neu ausgewiesenen Mischzonen oder auf Umwidmungen ausgedehnt. Aus den 16 Prozent, die auch leer stehen können, an Provinzfremde oder Touristen vermietet werden können, werden jetzt null Prozent.
Insbesondere von Wirtschaftsseite wird unterstellt, dass die Ausweitung der konventionierten Wohnungen auf 100 Prozent den Markt zerstören und in der Folge – durch mangelnde Bautätigkeit – die Preise erhöhen würden. Dieser Sichtweise, die zutreffend sein kann oder nicht – und um sie zu beurteilen würde selbst eine wirtschaftswissenschaftliche Studie nicht reichen -, ist wie folgt zu antworten:
Erstens, die Auffassung, dass der Wohnbau in Südtirol eine „Querfinanzierung“ durch Investoren von außen benötigt, damit die konventionierten Wohnungen finanzierbar sind, ist wenig nachhaltig gedacht.
Zweitens, das knappe Gut Bauland erlaubt es nicht, dass in jeder neuen Wohnbauzone rund 16 Prozent Wohnungen entstehen, die – mit großer Sicherheit – die meiste Zeit im Jahr leer bleiben, weil diese an Provinzfremde gehen oder touristisch vermietet werden.
Drittens, die Konventionierung, die fortan 100 Prozent betrifft, schränkt die Nachfrage durch Außenstehende ein. Die Vereinfachung von Artikel 39, der Konventionierung, erhöht die Nachfrage bei Ansässigen nur unwesentlich. Ergo: Gleich bleibendes Angebot, weniger Nachfrage von außen, mehr Wohnungen für Südtiroler.
Viertens, im Bestand gibt es genug Gelegenheiten und mit der richtigen Projektentwicklung auch traumhafte Projekte durch Revitalisierung statt Leerstand.
Fünftens, und jetzt wird es anspruchsvoll: Damit die Preise nach unten gehen, ist nicht nur eine Begrenzung der Nachfrage notwendig, sondern auch und vor allem, ein erhöhtes Angebot durch raumordnerisches Handeln. Ergo: Weniger Nachfrage durch Außenstehende und mehr Angebot bedeutet – mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit – geringere Preise.
Freilich, damit es das erhöhte Angebot gibt, müssen Bauaktivitäten stattfinden. Dazu sind Ideen und Initiativen gefragt.
Demanega 
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