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Leistbares Wohnen ist ein relevantes Schlagwort, allerdings ein schwieriges Unterfangen in einer Situation, in der ein begrenztes Wohnangebot auf eine deutlich höhere Nachfrage bei sinkenden Reallöhnen trifft. Die Rahmenbedingungen sind essenziell.

Neben dem sozialen Wohnbau existiert in Österreich der so genannte gemeinnützige Wohnbau. Dieser hat seine historischen Wurzeln in der Genossenschaftsbewegung, im Werkwohnungsbau sowie im kommunalen Wohnungsbau. Insbesondere das Genossenschaftswesen nimmt eine wichtige Position zwischen Markt und Staat ein.

Heute ist knapp eine Million des Wohnungsbestandes in Österreich gemeinnützig. Davon bestehen drei Viertel aus Mietwohnungen und nur ein Viertel aus Eigentumswohnungen. Gesetzlich besteht bei gemeinnützigen Mietwohnungen eine Kaufoption. Das Volumen der gemeinnützigen Wohnungen betrifft rund ein Viertel des gesamten Wohnungsvolumens.

Die „Gemeinnützigkeit“ bezieht sich auf die Steuergesetzgebung und bezeichnet die Bestimmung, dass das Vermögen von Körperschaften (Genossenschaften oder Kapitalgesellschaften) gemeinnützigen Zwecken gewidmet ist. Aus dieser Bindung resultieren steuerliche Vorteile, nämlich die Befreiung der Körperschaftssteuer.

Gesetzlich wird der Status der Gemeinnützigkeit gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes von der jeweiligen Landesregierung verliehen. Die Bedingungen sind: Vermögensbindung, Gewinnbeschränkung, Kostendeckung (Prinzip der Kostenmiete). Die Kostendeckung ist essenziell: Die Miete betrifft die tatsächlich anfallenden Kosten und keine Spekulation.

Der Zugang zu geförderten Wohnungen oder Genossenschaftswohnungen ist an die Staatsbürgerschaft, an die Einkommensgrenzen sowie an die Nutzung als Erstwohnung gebunden. Vielfach werden in Wohnbauprojekten geförderte Wohnungen sowie frei finanzierte Wohnungen gemeinsam verwirklicht. Freifinanzierte Wohnungen, die ohne Förderung gebaut werden, können folglich ohne Einschränkungen zu einem freien Marktpreis veräußert werden.

In Südtirol löst sich der überwiegende Anteil der Wohnbaugenossenschaften innerhalb der ersten 10 Jahre ab der Gründung auf, hat folglich den Zweck, gemeinsam und möglichst kostengünstig zu bauen sowie die bevorzugte Zuweisung von Bauland in Anspruch zu nehmen. Schließlich werden die Wohnungen an die Mitglieder veräußert.

Der Vorteil besteht in der bevorteilten Baulandzuweisung. Grundsätzlich erstellen die Gemeinden in Südtirol im Rahmen der Zuweisung von Baugrund Ranglisten, bei denen das Wohnbauinstitut und in weiterer Folge die Wohnbaugenossenschaften bevorzugt werden. Theoretisch betrachtet hätten die Südtiroler Gemeinden mit dem Raumordnungsgesetz ein wirkungsvolles Instrument in der Hand, mit dem im Rahmen der Ausweisung von Bauland ein Vorbehalt für geförderten Wohnbau auferlegt wird. Mit der „Konventionierung“ ist eine Zweckbindung als Wohnung für Ansässige gemeint, die entsprechende Voraussetzungen erfüllen.

Die Frage ist in diesem Kontext, inwiefern die Südtiroler Gemeinden den effektiven Bedarf im Sinne eines Monitorings ermitteln, die Verfahren beschleunigt handhaben und inwiefern im Nachhinein die Zweckbindung mit der Kostendeckelung kontrolliert wird. Nach Ablauf der Bindungsfrist wird die Wohnung ohnehin frei. Insofern sich der Bau von konventionierten Wohnungen ohnehin hauptsächlich „nur“ auf Wohnungen für den Eigengebrauch beziehen, kann kaum ein Mietmarkt entstehen.

Der gemeinnützige Wohnbau in Österreich hat hingegen den Charakter einer dauerhaften Wohngenossenschaft, innerhalb derer die Genossenschaftsmitglieder einen Versorgungsanspruch erlangen. Die Preisdeckelung endet folglich nicht mit dem Auslaufen der Bindungsfrist, sondern hat einen permanenten Charakter.

Insgesamt stellt sich die Frage, inwiefern Private durch Förderungen, beschleunigte Verfahren und weiterreichende Baurechte dazu motiviert werden können, gemeinnützig zu bauen und mit Preisbindung zu vermieten. Es erklärt sich von selbst, dass dazu die Baukosten stark zu limitieren sind, um neben allfälligen Förderungen einen ökonomischen Vorteil zu erzielen.

Ebenso ist die Preisdeckelung verbindlich zu kontrollieren. Das so genannte „konventionierte“ Bauen schafft in Südtirol nämlich nicht immer den notwendigen sozialen Rahmen. Es ist anzudenken, die Anmietung und Vermietung über Markteingriffe zu reglementieren.

Das Recht auf Wohnen und die „soziale“ Frage heute

Leistbares Wohnen durch Innovation und Ordnungspolitik

Literatur:

[1] Eva Bauer: „Gemeinnütziger Wohnbau in Österreich – Zu Geschichte, Funktion und künftiger Perspektive“, Kurswechsel 3 / 2006