Demanega

Hat Südtirol ein Wohnbauproblem? Ja und nein.

Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt heute das Angebot teilweise deutlich. Viel zu schleppend vollzieht sich die Ausweisung von Baugrund sowie die Genehmigungen für Bauprojekte. Während standorttreue langjährige Mieter „nur“ die Mieterhöhungen sowie die Energiepreisexplosionen sowie das Anheben der Mietnebenkosten wahrnehmen, haben mobile Haushalte – Umzug, Arbeitsplatzwechsel, Familiengründung – ernsthafte Probleme, Wohnraum zu finden.

Die Leidtragenden sind [1]:

• Familien mit mehreren Kindern, soweit sie Wohnungen suchen, die zumindest ein Zimmer pro Kopf ermöglichen.

• Unter diesen sind wiederum alleinerziehende Frauen mit Kindern am häufigsten marginalisiert. Ihren Kindern fehlt teilweise ein eigenes Zimmer und Platz zum Spielen.

• Alte Menschen ohne ausreichende Rente oder Altersvorsorge sind eine weitere Problemgruppe, die künftig stark ansteigend dürfte.

Der demographische Wandel, sprich die Überalterung der Gesellschaft, macht das Wohnen in zentralen Orten interessanter. Aber auch junge Familien suchen Infrastruktur vor Ort. Folglich steigt die Nachfrage bei gleich bleibendem Angebot. Die Selektion am Markt ist gnadenlos: Zum Zuge kommt, wer finanzkräftiger ist. Abseits der Migration gibt es Binnenwanderungen von Rand- und Landgemeinden zu zentraleren Orten. Südtirol steht darüber hinaus zunehmend im Fadenkreuz von (internationalen) Kapitalanlegern.

Die Problematik beginnt vor Ort im Kleinen und betrifft die folgenden komplexen Herausforderungen auf Ebene der Gemeindeverwaltung:

• Wohnungsneubau (zur Erhöhung des Wohnungsangebots)

• Wohnungsbestand (Erhalt und qualitative Weiterentwicklung)

• Bezahlbarkeit des Wohnens

• Erfüllung des kommunalen wohnungsbezogenen Versorgungsauftrags

• Beteiligung und Einbindung der relevanten Akteure.

Akteure zur Linderung der Wohnungsnot können mitunter auch Private sein, wenn diese nur die Zusicherung durch die Verwaltung erhalten und Projekte zielführend abgewickelt werden können. Wesentlich ist ein kapillares Wohnungsmarkt-Monitoring.

Eine moderne Verwaltung, die innovativ und offen ist, muss die Bürokratie lockern:

„Gängige Praxis ist es, dass sich die einzelnen Verwaltungseinheiten erst dann mit einem Neubauprojekt befassen, wenn der Bauantrag komplett vorliegt. Das kostet Zeit, schafft Unmut und ist im Zweifel auch ineffizient: Denn erst nach Fertigstellung der Antragsunterlagen kann verbindlich herausgefunden werden, ob das konkrete Bauvorhabenskonzept überhaupt oder zumindest in Teilen auf die Zustimmung der Kommune stößt. All das macht aus Wohnungsbau eine komplexe Herausforderung, vor der viele kleinere Investoren zurückschrecken“.

Aus dieser komplexen Unsicherheit ergeben sich Aufwände und direkte und indirekte Kosten. Diese Kosten werden direkt weitergegeben:

„Größere Investoren arrangieren sich mit diesen Bedingungen, verweisen aber oftmals darauf, dass unter anderem hier ein wesentlicher Grund für relativ geringe Fertigstellungszahlen und für teures Bauen (mit entsprechend hohen Mieten) zu suchen ist. Dies verdeutlicht, dass die Priorisierung des Wohnungsbaus auch in die Kommunalverwaltung hinein essentiell ist. Nur wenn das Verwaltungshandeln die wohnungspolitischen Ziele unterstützt, können effektiv Entlastungseffekte am Wohnungsmarkt erzielt werden. Daher gilt es, die beteiligten Ämter und Einzelverwaltungen möglichst verbindlich in die Konzeption der wohnungspolitischen Maßnahmen, aber auch bei deren Umsetzung einzubeziehen“ [1].

Wir sprechen heute zwar viel vom Verdichten, das Bauen in dichten Siedlungen ist aber komplex, bürokratisch aufwändig und faktisch teuer. Das Risiko diverser Rechtsstreitigkeiten ist hoch. „Um die höheren Finanzierungskosten auszugleichen, suchen die Investoren Immobilien mit einer höheren Rentabilität, die es ihnen erlaubt, diese Mehrkosten aufzufangen“ [2]. Die Baubürokratie bewirkt eine Baumüdigkeit und folglich eine Verknappung und Verteuerung.

Das Recht auf Wohnen und die „soziale“ Frage heute

Literatur:

[1] Eberhard von Einem (Hrsgb.): „Wohnen – Markt in Schieflage, Politik in Not“, Springer Verlag, Berlin 2016

[2] NZZ, „Bürokratie und Raumplanung sind die wahren Feinde des Wohnungsbaus“, 28.01.2024 (Link)