Demanega

Immobilien sind an und für sich durch diverse Charakteristika gekennzeichnet:

• Singularität und Nicht-Reproduzierbarkeit
• Standortgebundenheit
• Hoher Aufwand in der Fertigung
• Langlebigkeit und entsprechend hohe Zeithorizonte
• Hohe Kosten und lange Finanzierungsdauern
• Abhängigkeit von globalen Märkten und Zinspolitik

Der Immobilienmarkt gliedert sich grundsätzlich in einen Bestandsmarkt und einen Neuproduktmarkt. Die Nutzungskosten einer Immobilie werden am Bestandsmarkt grundsätzlich durch den Immobilienkaufpreis geprägt. Die Kosten der Nutzung einer Immobilie hängen allerdings faktisch von der Wertminderung durch Abnutzung, dem Zinssatz, Preisänderungsraten sowie steuerlichen Aspekten ab. Investitionen in neue Immobilien zahlen sich auf der anderen Seite dann aus, wenn der Wert von Bestandsobjekten den Preis der Investitionssumme übersteigt. In der Folge besteht eine enge Relation zwischen Bestandsmarkt und Neuproduktmarkt.

Aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes ist allerdings kein „optimaler“ Markt gegeben. Durch den Umstand, dass eine erhöhte Nachfrage am Markt nur sehr schleppend gedeckt werden kann, weil Immobilieninvestitionen langwierig sind und der verfügbare Raum begrenzt ist, besteht keine unmittelbare Reaktion des Marktes. Der Immobilienmarkt ist in besonderem Maße „unvollkommen“.

Grundlage für einen optimalen oder vollkommenen Markt ist eine ausreichende Konkurrenzsituation durch eine große Anzahl von Anbietern. Beherrschen größere Anbieter einen Markt, die – der Natur der Dinge entsprechend – Gewinne maximieren wollen, kommt es zu Marktkonzentrationen. Eine Vielzahl der Immobilien am Markt wird allerdings nicht durch große Anbieter gehalten, sondern ist verstreut und hat vielfach die Eigenschaft eines Anlageobjektes, bei welchem – mangels betriebswirtschaftlicher Kalkulation und in einem Umfeld steigender Immobilienpreise – ohnehin keine Preisbildung am Markt stattfinden muss.

Gemeinnützige Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, die nicht an Gewinnmaximierung interessiert sind, wirken am Markt naturgemäß erdend. Allerdings ist das Angebot an entsprechenden Objekten in der Regel gering.

Subventionierte Mieten bewirken ein hohes Maß an Ineffizienz, weil die Zielgenauigkeit nicht gegeben ist und diese folglich eine Marktverzerrung bewirken.

Am Immobilienmarkt entstehen zudem Zugangsprobleme: Vermieter sind naturgemäß an eine Vermietung unter dem Aspekt des geringsten Risikos interessiert, sodass bestimmte Akteure am Markt effektive Zugangsprobleme haben. Während auf anderen Märkten ein erhöhtes Risiko durch einen höheren Preis „gelöst“ wird, ist eine derartige Preisgestaltung am Wohnungsmarkt kaum wirksam. Hier können öffentliche Gesellschaften dabei helfen, Risiken für Vermieter zu übernehmen, um Zugangsbarrieren abzubauen.

Weil Wohnen darüber hinaus ein Grundrecht ist und folglich nicht dem Markt frei überlassen werden kann, Marktversagen im sozialen Sinne eher die Regel als die Ausnahme ist, ist der Markt aus gutem Grunde in Teilen solidarisch reguliert.

Wenn wir von „leistbarem“ Wohnen sprechen, müssen wir vor allem anderen von der Diskrepanz zwischen steigenden Wohnkosten und sinkenden Reallöhnen sprechen. Evident ist, dass der Markt soziale Probleme nicht lösen, sondern nur Gewinne maximieren kann und dass folglich in einem zentralen Grundrecht wie dem Wohnen der Staat stärker agieren muss.

Leistbares Wohnen durch Innovation und Ordnungspolitik

Literatur:

[1] Nico B. Rottke & Michael Voigtländer (Hrsgb.): „Immobilienwirtschaftslehre – Management“, Springer Verlag, Berlin Heidelberg 2012

[2] Nico B. Rottke & Michael Voigtländer (Hrsgb.): „Immobilienwirtschaftslehre – Ökonomie“, Springer Verlag, Berlin Heidelberg 2017

[3] Nico B. Rottke, Alexander Goepfert & Karl Hamberger (Hrsgb.): „Immobilienwirtschaftslehre – Recht“, Springer Verlag, Berlin Heidelberg 2016