Immobilienbewertung in der Projektentwicklung

Wirtschaftsgut Immobilien

„Wie man mit Immobilien reich werden kann“, „Reich durch Immobilien“, „Wie werde ich durch Immobilien reich?“, „Werterhaltung durch Immobilien“, „Investieren in Immobilien“ sind klassische Fragestellungen, die eine Vielzahl an Sucheinträgen in Suchmaschinen, aber auch eine Vielzahl an Büchern füllen. Derartige Literatur kann zwar kurzfristig erfrischend sein, ist allerdings meistens wenig brauchbar, um sich nachhaltig mit Immobilien zu befassen. Meistens läuft sie auf das gleich hinaus: Billige Wohnungen in schlechter Lage kaufen und teuer verkaufen.

„Immobilien“ sind – wie es der Begriff bereits erahnen lässt – nicht mobil. Hinzu kommen noch weitere Eigenschaften, die dazu beitragen, dass das Wirtschaftsgut Immobilien eine Sonderstellung in unserer Ökonomie einnimmt [1]: 1.) Standortgebundenheit, 2.) Heterogenität, 3.) Lange Produktionsdauer, 4.) Hohe Kapitalbindung, 5.) Hohe Transaktionskosten, 6.) Dauerhaftigkeit, 7.) Begrenzte Substituierbarkeit.

Immobilien nehmen dann einen wesentlichen Rang in einer Volkswirtschaft und in der Makroökonomie ein. Immobilienvermögen, die Geldnachfrage, die Geldmenge, das Geldangebot, Kredite sowie Bilanzen stehen in einem direkten Verhältnis zueinander.

Geldpolitk und Immobilienpreise stehen in einem direkten Verhältnis: „Senkt die Zentralbank die Zinsen, ohne dass die Mieter durch höhere Mieten belastet werden, steigen gemäß dem Asset-Pricing-Modell die Bewertungen der Immobilien. Die Eigentümer erzielen einen Vermögenszuwachs und bei variablen Hypothekenkrediten sinkt zudem die Zinsbelastung. Potenzielle Immobilienkäufer können den Anstieg der Immobilienpreise unter Umständen durch eine geringere Finanzierungslast ausgleichen. Im Fall, dass die Zinssenkung als nicht nur kurzfristig angesehen wird, können von Immobilienpreissteigungen aufgrund von Zinssatzänderungen deutliche Effekte auf die Gesamtwirtschaft ausgehen. Diese sind für die Geldpolitik von zentraler Bedeutung“ [2].

Immobilienmarkt, Kreditmarkt (Hypotheken) und Geldpolitik bilden einen kausalen Zusammenhang.

Projektentwicklung und erwartbarer Wert

Die wirtschaftliche Entwicklung von Immobilien, also die Überbauung eines Grundstückes zur Erfüllung eines Zweckes als Investition, setzt eine Prognose über den zu erzielenden Marktwert oder die zu erzielenden Erträge (was summiert wiederum einen Marktwert ergibt,) voraus.

Klassischerweise sind in der Projektentwicklung die folgenden Szenarien denkbar:

  • Idee sucht Kapital und Standort;
  • Kapital sucht Idee und Standort;
  • Standort sucht Idee und Kapital.

Um Immobilien zu bewerten, stehen normierte Verfahren zur Verfügung. Diese Methoden sind: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Während sich das Sachwertverfahren auf die Vergangenheit bezieht (Welche Herstellungskosten?), bezieht sich das Vergleichswertverfahren auf die Gegenwart (Welcher derzeitiger Verkehrswert?) und das Ertragswertverfahren auf die Zukunft (Welcher zu erwartender Nutzen, welche Erträge?) [1].

Der Ertragswert summiert die realistischen Erträge, die in einem Betrachtungszeitraum erzielbar sind. Vorausgesetzt, es sind Erträge erfassbar, die allerdings vielfach auf recht statischen Annahmen gründen. Gerade bei Anlageobjekten ist das Ertragswertverfahren wesentlich.

Das Sachwertverfahren erfasst die Herstellungskosten einer Immobilie oder den Wiederbeschaffungswert und schlägt Alterungsfaktoren ab. Geeignet ist das Verfahren nur zum Teil. Die Eignung betrifft eher Objekte, bei denen kein wirklicher Markt vorhanden ist. Nützlich ist das Verfahren zur Beurteilung von Sanierungsmaßnahmen.

Das Vergleichsverfahren stellt die zu bewertende Immobilie in ein Verhältnis zu marktüblich erzielbaren Preisen. Dazu ist es notwendig, dass die Vergleichbarkeit gegeben ist, was wiederum besonders bei Grundstücken eher der Fall ist und bei besonderen Bauwerken eher nicht. Grundsätzlich bildet das Vergleichswertverfahren den Markt allerdings am besten ab. Mit dem Marktwert allerdings auch die Schwankungen desselben, die vielfach von externen Faktoren abhängen.

Darüber hinaus stehen nicht-normierte Verfahren zur Verfügung, welche insbesondere in der Projektentwicklung Anwendung finden. Diese sind: das Residualwertverfahren, die Discounted-Cash-Flow-Methode, die Hedonistische Bewertung, die Monte-Carlo-Methode und das Investmentverfahren. Die Discounted-Cash-Flow Methode setzt sich aus dem Barwert der Erträge der ersten 10 bis 15 Jahre sowie aus dem Barwert des Marktwertes oder Restwertes der Immobilie zusammen. Damit sind flexible Prognosen erzielbar.

Wertsteigernde Faktoren

Was den Wert von Immobilien wirklich bestimmt, hat Andreas Blüml mit Blick auf das Bewertungsverhalten gewerblicher Immobilieninvestoren im Wohnbausektor analysiert [3]. Blümls Analyse auf den Punkt gebracht: Der Immobilienpreis ergibt sich zu 11% durch den Makrostandort und zu 13% durch den Mikrostandort. Zu ersterem zählen die preisbildenden Faktoren im größeren Maßstab, die etwa von Ort zu Ort variieren, während der Mikrostandort durch die lokalen Gegebenheiten, Infrastruktur, Erschließung und Umwelteinflüsse bestimmt wird. Die reinen Lagefaktoren belaufen sich damit summiert auf rund 24%. So viel zum Thema: „Lage, Lage, Lage“.

Hinzu kommen die Ertragsfaktoren, die zumindest teilweise lagebedingt und von den sozioökonomischen Gegebenheiten abhängig sind. In diesem Sinne hat der Vermietungsstand 8%, der Mietermix 8,5%, die Mietvertragslaufzeit 5% sowie die Mieterbonität 12% Einfluss auf die Immobilienbewertung. In Summe belaufen sich die Faktoren, die mit dem Ertrag zusammenhängen also auf rund 34%. Gemeinsam mit den reinen Lagefaktoren sind das folglich knapp 60% des Immobilienpreises.

Die restlichen 40 % entfallen hingegen auf die Objekteigenschaften. Dabei machen die Lebenszykluskosten knapp über 5%, Objektgröße und Volumen rund 11%, die Gebäudekonfiguration 13%, Gebäudeausstattung 10% und die ökologische Objektqualität 4% aus. Die Meinung, dass Lage folglich alles sei, bestätigt sich in der Analyse nicht; sehr wohl ist es aus planerischer Sicht allerdings ernüchternd, zu wissen, dass der gute Entwurf sich „nur“ zu 40% auf den Preis niederschlägt.

Wert = Zeitlosigkeit + Natürliche Umgebung

Wesentlich ist beim Thema Wert von Immobilien – neben der altbekannten Lage – die Zeitlosigkeit der Immobilie sowie die Eignung zum Weiterverkauf, womit vorausgesetzt ist, dass die Immobilie den allgemeinen Marktkriterien genügt und sich somit auf einem Markt veräußern lässt. Auf den gesamten Lebenszyklus bezogen ist es folglich wesentlich, dass sich die Immobilie flexibel an zukünftige Anforderungen anpassen lässt und funktionell wandelbar ist. Womit Immobilien im Vorteil sind, die umnutzbar sind und über einfache, flexible Raumeinteilungen und Grundrisse verfügen.

Gründerzeithäuser sind auch heute noch, nach 150 Jahren, mit dem einen oder anderen baulichen Eingriff mit modernen Raumkonzepten vereinbar und haben darüber hinaus auch ästhetisch einen hohen Wert. Die Raumeinteilung ist modular und regelmäßig, die Wände massiv und systematisch angeordnet. Mit der Abfangung der einen oder anderen tragenden Wand sind moderne Raumideen umsetzbar. In diesem Sinne sind Gründerzeithäuser Vorbild.

Es geht in diesem Zusammenhang auch um eine ästhetische Betrachtung. Nach Isabella Altmann bedarf es für eine nachhaltige Werterhaltung von Produkten des Umstandes, dass diese Produkte nicht „in vielfältig feiner Verzahnung ganz den Wertvorstellungen ihrer Zeit verpflichtet sind“, sondern gegenteiliger Strategien: Ästhetisch schlichte bzw. profilierte, wenig engagierte Gegenstände“ seien zeitlos – und nachhaltig wertvoll. Anders ausgedrückt: „Je ausgefallener und modischer die Architektur einer Immobilie ist, desto größer ist die Gefahr, dass diese nur kurzlebig ist, schnell wieder aus der Mode kommt und veraltet wirkt [4].

Hinzu kommt, dass wir Natürlichkeit schätzen, weil die Natur unser Habitat ist. Natürlich sind die Innenstadtlagen besonders wertvoll, weil diese eine hohe Zentralität und eine hohe Bedeutsamkeit haben. Des Weiteren suchen wir allerdings jene Lagen, die sich durch eine „unnahbare Nähe“ auszeichnen: So nah und erreichbar wie möglich, doch so weit wie möglich entfernt vom Verkehr. Daraus begründet sich der Wert der so genannten „noblen“ Vororte.

Literatur:

[1] Christian Gromer: „Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien Ein kapitalmarkttheoretischer Ansatz basierend auf dem Realoptionsgedanken“, Springer Verlag, Berlin Heidelberg 2012

[2] Nico B. Rottke & Michael Voigtländer (Hrsgb.): „Immobilienwirtschaftslehre – Ökonomie“, Springer Verlag, Berlin Heidelberg 2017

[3] Andreas Blüml: „Immobilien-wirtschaftliche Investmentstile – Eine theoretische und empirische Untersuchung am Beispiel der Präferenzstrukturen institutioneller Immobilieninvestoren“, Dissertation an der Universität Regensburg, Regensburg 2014

[4] Isabella Christine Altmann: „Einfluss von Veralterungsprozessen auf den Wert von Immobilien“, Technische Universität München, München 2016

Bild von Mike Cook auf Pixabay

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